Zinsänderungsrisiko

Genau betrachtet muss zwischen zwei Arten von Zinsrisiken unterschieden werden. Der Unterschied zwischen den beiden Risiken beruht auf dem Zeitraum, der darüber bestimmt, wie schnell sich eine Änderung der Zinsmärkte auf die Situation des Darlehensnehmers auswirkt.

Bei der ersten Form des Zinsrisikos wirken sich die gestiegenen Marktzinsen fast unmittelbar auf die Situation des Darlehensnehmers aus. Dieses Zinsrisiko ist bei Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz vorzufinden. Bei Darlehen dieser Art erfolgt die Anpassung der Zinssätze innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums. Üblicherweise werden die Zinssätze alle drei Monate an die zugrunde liegenden Marktzinsen angepasst, so dass der Darlehensnehmer die Zinserhöhung schon sehr bald zu spüren bekommt. Welche Gefahr von einer Zinsänderung ausgehen kann, durfte die Welt im Herbst 2007 erleben, als tausende von US-Amerikanern sich plötzlich nicht mehr in der Lage befanden, die Raten ihrer Immobiliendarlehen aufzubringen. Aufgrund gestiegener Zinsen verloren innerhalb weniger Monate Tausende von Menschen ihr Eigenheim sowie ihre gesamtes Hab und Gut.

Bei der zweiten Art des Zinsrisikos dauert es erheblich länger, bis die Anpassung des Zinssatzes vorgenommen wird. Dieses Risiko kann bei konventionellen Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung auftreten. Die große Gefahr besteht vor allem darin, dass die Zinsmärkte über Jahre hinweg steigen und der Darlehensnehmer nach dem Ablauf der Zinsbindung einen Zinssatz in Kauf nehmen muss, der zu einer außerordentlichen Erhöhung der Zinslast führt. Wenn die Restschuld dann noch vergleichsweise hoch ausfällt, kann dies für den Darlehensnehmer bedeuten, dass er nicht mehr fähig ist, das Darlehen zu bedienen und sich große finanzielle Schwierigkeiten anbahnen.

Doch glücklicherweise kann man sich gegen Zinsrisiken absichern. Im Bereich der Immobiliendarlehen mit variabler Verzinsung gibt es gleich drei Möglichkeiten, die Gefahr einer Zinserhöhung zu minimieren oder sogar gänzlich auszuschließen. Die erste Möglichkeit besteht darin, sich schlichtweg gegen die Aufnahme eines variablen Darlehens zu entscheiden. Einige Menschen mag dies vielleicht erstaunen, doch eine der besten Möglichkeiten, sich gegen kurzfristige Zinsänderungen abzusichern, stellt der Abschluss eines Darlehens mit einem fest vereinbarten Zinssatz bzw. mit einer Zinsbindung dar. Aus diesem Grund raten die meisten Bank- und Finanzierungsberater von der Aufnahme variabler Darlehen ab. Die Aufnahme eines solchen Darlehens sollte ausschließlich in Sonderfällen in Betracht gezogen werden. Dennoch entscheiden sich einige Immobilienkäufer dafür mit dem Hinweis auf die attraktiveren Zinssätzen, die diese Darlehen bieten.

Sofern es dennoch erforderlich ist, ein variables Darlehen abzuschließen, bietet es sich an, ein so genanntes CAP-Darlehen abzuschließen. Solch ein Darlehen verfügt über eine Zinsobergrenze, die nicht überschritten werden kann. Anhand des CAP-Wertes kann der Darlehensnehmer erkennen, bis auf welchen Betrag sich der Zinssatz maximal belaufen kann - selbst wenn die Zinsmärkte dann die CAP-Grenze übersteigen.

Die dritte Möglichkeit, sich vor einer möglichen Zinsänderungen zu schützen besteht darin, das variable Darlehen in ein Darlehen mit längerer Zinsbindung umzuwandeln. Mittlerweile bieten immer mehr Kreditinstitute so genannte Flex-Darlehen an. Bei dieser Darlehensform hat der Darlehensnehmer jeder Zeit das Recht, den augenblicklichen Zinssatz für einen längeren Zeitraum festzuschreiben.

Im Bereich der Darlehen mit Zinsbindung existieren drei verschiedene Wege, sich vor dem Zinsänderungsrisiko zu schützen. Die erste Möglichkeit besteht darin, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Erstaunlicherweise entscheiden sich die Darlehensnehmer auch in Zeiten niedriger Zinsen für den Abschluss von Immobiliendarlehen mit kurzer Zinsbindung - und das nur, um in den Genuss eines geringfügigen Zinsvorteils zu gelangen. Doch gerade in solchen Fällen ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Marktzinsen steigen werden und dem Darlehensnehmer nach Ablauf der Zinsbindung eine teure Anschlussfinanzierung ins Haus steht, enorm groß. Folglich ist es einfach nur sinnvoll, sich von Anfang an für eine möglichst lange Zinsbindung zu entscheiden.

Bei der zweiten Möglichkeit handelt es sich um die Vereinbarung eines hohen Tilgungssatzes. Gerade beim Abschluss von Darlehen mit kurzer Zinsbindung ist es empfehlenswert, hohe Tilgungssätze zu vereinbaren. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass innerhalb des kurzen Zinsbindungszeitraumes ein großer Abtrag der Restschuld erfolgt. Eine geringe Restschuld hat automatisch zur Folge, dass sich die Folgen einer Zinserhöhung nicht so sehr bemerkbar machen.

Die dritte und letzte Möglichkeit der Absicherung gegen einen Zinsanstieg besteht darin, schon frühzeitig ein Forwarddarlehen abzuschließen. Mit Hilfe dieser Darlehensart ist es möglich, den Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung bereits zu einem frühen Zeitpunkt zu sichern. In Abhängigkeit vom jeweiligen Kreditinstitut kann ein Forwarddarlehen bis zu vier Jahre vor dem eigentlichen Umschuldungstermin abgeschlossen werden. Diese Variante bietet sich vor allem an, wenn die Marktzinsen seit dem Abschluss des Darlehens fortan steigen und ein Ende des Anstiegs nicht in Sicht ist. Somit lässt sich zumindest ein Teil des bevorstehenden Zinsanstiegs abfangen.