Bei der Ermittlung von Darlehenskonditionen müssen die Kreditinstitute zahlreiche Berechnungen vornehmen. Einer der wichtigsten Werte, der für eine Darlehenskalkulation erforderlich wird, ist der Objektwert. Er wird beispielsweise benötigt, um die Darlehensobergrenze oder den Beleihungsauslauf zu ermitteln.

Wer sich schon einmal mit mehreren Kreditinstituten in Verbindung gesetzt hat, um Darlehenskonditionen zu erfragen, wird höchstwahrscheinlich wissen, dass die Banken teilweise unterschiedliche Objektwerte ermitteln und ansetzen. Vielen potentiellen Käufern stellt sich daher die Frage, wie die Kreditinstitute verfahren, um den Objektwert zu ermitteln. Um diese Frage zu beantworten, werden im Folgenden einzelnen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien vorgestellt.

Beim ersten Verfahren handelt es sich um das so genannte Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren beruht auf einem ganz simplen Prinzip: es wird versucht, anhand vergleichbarer Objekte auf den Wert der zu bewertenden Immobilie zu schließen. Dies kann sich in der Praxis jedoch sehr schwierig gestalten, da es gar nicht immer so einfach ist, vergleichbare Immobilien zu finden. Faktoren wie zum Beispiel die Lage, Bauart und Objektgröße entscheiden darüber, ob ein Objekt für einen Vergleich herangezogen werden kann. Sofern eines oder auch mehrere Objekte gefunden sind, die für einen Vergleich in Frage kommen, so wird mit Hilfe von Abschlägen und Zurechnungen - die beispielsweise auf unterschiedliche Ausstattungsmerkmale zurückzuführen sind - versucht, den Objektwert zu ermittelt. Wegen der Schwierigkeit, gute Vergleichsobjekte ausfindig zu machen, findet diese Form der Wertermittlung nur selten Anwendung.

Ein erheblich genaueres Verfahren ist das Sachwertverfahren. Auch bei dieser Form der Wertermittlung ist der Ansatz ganz simpel: es wird versucht zu ermitteln, welcher Kapitalaufwand erforderlich ist, um eine Immobilie herstellen, die sich im selben Zustand wie das Ausgangsobjekt befindet. Mit Hilfe von Materiallisten und unzähligen Berechnung ist es möglich, auf diese Weise einen relativ genauen Wert der Immobilie zu ermitteln. Allerdings ist das Sachwertverfahren mit einem hohen Aufwand verbunden und setzt erhebliche Fachkenntnisse aus dem Bereich des Bauwesens voraus. Sollte dieses Verfahren Anwendung finden, so wird in aller Regel ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt.

Die Beauftragung des Sachverständigen erfolgt in der Regel durch die Bank. Sofern der Kaufinteressent ein vergleichsweise junges Gutachten vorlegen kann, ist es unter Umständen möglich, auf die Erstellung eines neuen Gutachtens zu verzichten. Hinsichtlich der Kosten ist zu erwähnen, dass von Bank zu Bank ganz unterschiedliche Regelungen vorherrschen. Wenn letzten Endes ein Darlehensvertrag zustande kommt, sind die meisten Banken dazu bereit, die Kosten zu übernehmen. Kommt hingegen kein Vertrag zustande, bleiben die Kaufinteressenten meist auf den Kosten sitzen. Diese belaufen sich auf einen Betrag, der üblicherweise zwischen 300 und 1.000 Euro liegt.

Beim dritten und letzten Verfahren handelt es sich um das so genannte Ertragswertverfahren, welches ausschließlich bei Objekten angewendet werden kann, die als Kapitalanlage dienen. Im Bereich der privat genutzten Immobilie findet diese Form der Wertermittlung nur selten Anwendung. Weil die Berechnung des Ertragswerts sehr komplex ist, wird sie fast ausschließlich bei gewerblichen Objekten angewandt - dort geht es meist um höhere Erträge und auch um wesentliche größere Investitionen als im Bereich der Wohnimmobilien. Des Weiteren ist zu beachten, dass es gleich mehrere Ansätze gibt, den Ertragswert zu ermitteln. Vereinfacht gesagt handelt es sich beim Ertragswert um den jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Immobilie, welcher anschließend mit einem bestimmten Faktor multipliziert wird.

Aus den einzelnen Erläuterungen sollte deutlich hervorgegangen sein, dass alle der Arten der Wertermittlung mit einem erheblichen Arbeitsaufwand verbunden sind. Deshalb bedienen sich die meisten Banken einer erheblich vereinfachten Form der Wertermittlung. Vor allem wenn es um die Finanzierung von Objekten geht, die zur Eigennutzung gedacht sind, setzen die Kreditsachbearbeiter bevorzugt den Kaufpreis der Immobilie als Objektwert an. In Abhängigkeit von den Bewertungsrichtlinien des Kreditinstituts wird gegebenenfalls noch ein geringer Sicherheitsabschlag vorgenommen. Begründet wird diese Vorgehensweise dadurch, dass der Kaufpreis dem Wert entspricht, der augenblicklich am Markt erzielt werden kann. Insbesondere die Direktbanken bedienen sich dieser Form der Wertermittlung, da sie eine schnelle und somit auch kostengünstige Bearbeitung der Finanzierungsanfragen erlaubt - schließlich ist es nur so möglich, den Kunden auch wirklich attraktive Konditionen anbieten zu können.

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