Spätestens nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens ist der Darlehensnehmer dazu verpflichtet, seine ersten Darlehensraten zu leisten. In Abhängigkeit von den getroffenen Vertragsvereinbarungen sind die Raten entweder monatlich oder vierteljährlich zu entrichten. Was die Höhe der Raten angeht, so sollten diese möglichst genau auf die Verhältnisse des Darlehensnehmers abgestimmt sein, um dessen finanziellen Spielraum nicht zu sehr einzuschränken. Dieser Spielraum sollte immer noch so groß sein, dass der Darlehensnehmer finanziell gut über die Runden kommt, ohne sich zu sehr einschränken zu müssen - ansonsten ist es nur eine Frage der Zeit, bis erste Zahlungsschwierigkeiten auftreten. Aus diesem Grund ist es enorm wichtig, bereits im Vorfeld zu klären, auf welche Höhe sich die finanzielle Belastung belaufen darf.

Glücklicherweise handelt es sich hierbei um ein Thema, dessen Bedeutung sich die meisten Menschen von selbst bewusst sind. Dementsprechend ist es nicht verwunderlich, dass sie häufig selbst ermitteln, welche monatliche Belastung sie sich zutrauen. Sofern man dies noch nicht getan hat, aber mit dem Gedanken spielt, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen, sollte man sich mit dieser Fragestellung auf jeden Fall auseinandersetzen. Im Rahmen der Ermittlung gilt es herauszufinden, welcher finanzielle Spielraum insgesamt besteht, und welche Ratenhöhe man sich persönlich zumuten kann.

Selbstverständlich verfahren die Kreditinstitute auf dieselbe Art und Weise. Allerdings gehen sie bei der Ermittlung ein wenig anders vor. Den Kreditinstituten geht es primär darum, den maximalen Spielraum zu ermitteln, über den ein Darlehensnehmer verfügt. Die Ermittlung dieses Spielraums ist sehr wichtig, um eine Grenze im Hinblick auf die maximalen Ratenhöhe und den maximalen Kreditbetrag bestimmen zu können. Die ermittelten Werte dürfen später nicht überschritten werden, um das Risiko eines Kreditausfalls nicht zu erhöhen.

Um die monatliche Belastbarkeit zu ermitteln, stellen die Kreditinstitute eine so genannte Haushaltsrechnung auf. Aus dieser Rechnung geht letzten Endes genau hervor, wo die Obergrenze im Bezug auf die Darlehensrate liegt. Eine Haushaltsrechnung ist übrigens ganz simpel aufgebaut: die Ausgangsbasis bildet das Nettoeinkommen des Antragstellers, von welchem mehrere Posten wie zum Beispiel Lebenshaltungskosten oder die Raten weiterer Kredite abgezogen werden. Interessant ist, dass die meisten Kreditinstitute mit Pauschalbeträgen oder mit prozentual ermittelten Beträgen arbeiten, die auf Erfahrungswerten basieren - die tatsächlichen Lebenshaltungskosten werden nur äußerst selten angesetzt. Vor allem bei den Direktbanken ist diese Verfahrensweise üblich, um eine schnelle Kreditentscheidung treffen zu können und gleichzeitig die Kosten möglichst gering zu halten. Mittlerweile arbeiten auch die meisten Filialbanken mit diesem Prinzip, wobei jedoch ein etwas größerer Verhandlungsspielraum vorhanden sein kann. Sollte zum Beispiel eine  Darlehensrate ein wenig hoch bemessen sein, der Antragsteller jedoch vergleichsweise geringe Lebenshaltenskosten nachweisen können, so besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Bank die tatsächliche Kostensituation des Antragstellers betrachtet.

Allerdings sollte man als Antragsteller nicht zwingend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen - schon gar nicht, wenn man bisher einen vergleichsweise hohen Lebensstandard gewohnt war. Letzten Endes dürfen die Laufzeit eines Immobiliendarlehens sowie die monatlichen Darlehensraten nicht unterschätzt werden. Schließlich gilt es die Raten über einen langen Zeitraum hinweg aufzubringen.

Wie einleitend bereits erwähnt wurde spielt nicht nur die maximale Belastbarkeit eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Im Endeffekt ist es wichtig, dass die monatliche Rate auf die Verhältnisse des Darlehensnehmers abgestimmt ist. Möglichkeiten, dies zu tun, gibt es gleich mehrere - es ist nämlich längst nicht so, dass ausschließlich der Darlehensbetrag über die Ratenhöhe entscheidet. Es folgt eine kurze Übersicht der einzelnen Stellschrauben bzw. Faktoren, mit denen die Höhe der Darlehensrate angepasst werden kann.

Bei der ersten und zugleich wichtigsten Stellschraube handelt es sich um den Tilgungssatz. Kein anderer Faktor - vom Zinssatz einmal abgesehen - kann die Darlehensbelastung so sehr beeinflussen. Die meisten Kreditinstitute schreiben bei Immobiliendarlehen eine anfängliche Mindesttilgung von einem Prozent vor. Wenn das Darlehen innerhalb eines kürzeren Zeitraums zurückgezahlt werden soll, gilt es den Tilgungssatz zu erhöhen.

Eine weitere, indirekte, Stellschraube ist die Option, Sondertilgungen leisten zu dürfen. Sollte beispielsweise ein Darlehensnehmer eine zügige Tilgung anstreben, so vereinbart er in aller Regel einen hohen Tilgungssatz. Allerdings kann nicht jeder Darlehensnehmer auf Anhieb sagen, ob er sich einen hohen Tilgungssatz zutraut, vor allem wenn er variable Gehaltsbestandteile hat. In solch einem Fall ist es ratsam, einen niedrigeren Tilgungssatz zu vereinbaren und dann Sondertilgungen zu leisten, sofern diese aufgebracht werden können.

Eine weitere Möglichkeit, die monatliche oder vierteljährliche Belastung eines Darlehens zu verändern, besteht darin, die Option auf eine Anpassung des Tilgungssatzes zu vereinbaren. Üblicherweise wird der Tilgungssatz für den Zeitraum der Zinsbindung fest vereinbart. Doch zunehmend mehr Kreditinstitute bieten die Option an, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen. Dies ist vor allem dann sehr praktisch, wenn sich die Einkommenssituation des Darlehensnehmers ändert. So bietet es sich beispielsweise an, nach einer Gehaltserhöhung auch die Tilgung des Darlehens zu erhöhen.

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