Nachrangfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung sollte optimal auf die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers abgestimmt sein. Allerdings ist dies leichter gesagt als getan: Vor allem bei der Finanzierung von Bauvorhaben kann es vergleichsweise schnell passieren, dass sich die Dinge anders entwickeln als es ursprünglich gedacht war - was unter Umständen bedeuten kann, dass die Finanzierung nicht mehr auf das jeweilige Vorhaben abgestimmt ist.

Leider kommt es in der Praxis häufiger vor, dass sich Bauherren verkalkulieren und die Kosten aus dem Ruder laufen. Die ursprünglich angesetzten Budgets werden vergleichsweise selten eingehalten oder gar unterschritten - in den meisten Fällen werden sie überschritten. Dies hat wiederum zur Folge, dass ein erhöhter Kapitalbedarf besteht. Solange der Bauherr über entsprechend hohe Rücklagen verfügt, stellt dies natürlich kein Problem dar. Andernfalls ist eine Nachfinanzierung erforderlich - und diese gestaltet sich meist erheblich schwieriger, als es sich der Großteil der Bauherren vorstellt.

Bei einer Nachfinanzierung kommt es primär darauf an, die Bank zu überzeugen, dem Bauherrn weiteres Kapital zur Verfügung zu stellen. Sofern der bisherige Beleihungsauslauf der Finanzierung nicht überdurchschnittlich hoch ausfällt, stimmen die meisten Kreditinstitute relativ schnell einer Nachfinanzierung zu. Bei Finanzierungen mit hoher Beleihung üben die Kreditinstitute erheblich mehr Zurückhaltung aus. Oftmals müssen die Mehrkosten im Objektwert bzw. Beleihungswert berücksichtigt werden, damit eine Finanzierung überhaupt möglich ist.

Weil die Aufnahme zusätzlichen Kapitals zu einer Erhöhung des Beleihungsauslaufs führt, kann sich die Finanzierung spürbar verteuern. Bei einigen Instituten wird es so gehandhabt, dass ausschließlich die zusätzliche Darlehenstranche höher verzinst wird. Andere Institute erlauben es sich hingegen, den Zinssatz der gesamten Finanzierung anzupassen. Durch solch einen Zinsaufschlag kann sich die Finanzierung erheblich verteuern. Diese Vorgehensweise ist den Kreditinstituten sogar gestattet, so lange sie im Darlehensvertrag festgehalten wurde.

Weil die meisten Kreditinstitute bei Nachfinanzierungen sehr hohe Zinssätze veranschlagen, spielen viele Bauherren mit dem Gedanken, den benötigten Geldbetrag bei einem anderen Kreditinstitut aufzunehmen. Dies ist jedoch nur in den seltensten Fällen möglich. Schließlich ist im Grundbuch der Immobilie bereits eine Grundschuld auf das Kreditinstitut eingetragen, das das erste Darlehen bereitstellt. Diese Grundschuld befindet sich im ersten Rang und wird im Falle einer Vollstreckung erstrangig bedient. Wird eine weitere Grundschuld eingetragen, die auf ein anderes Kreditinstitut lautet, so befindet sich diese im zweiten Rang und würde im Verstreckungsfall nur bedient werden, wenn die Ansprüche des erstrangigen Gläubigers vollständig befriedigt wurden und noch Kapital verblieben ist - und mit dieser Verfahrensweise können sich nur die wenigsten Kreditinstitute anfreunden.

Die meisten Kreditinstitute handhaben es im Bereich der Immobilienfinanzierung so, dass sie so genannte Nachrangfinanzierungen (bei denen die Grundschulden nicht im ersten Rang eingetragen werden können) grundsätzlich nicht vornehmen. Aufgrund dieser Bedingungen gestaltet es sich äußerst schwierig, einen Finanzierungspartner zu finden, der der Vergabe eines Nachrangdarlehens zustimmt. Im Grunde genommen kann die Nachfinanzierung über ein anderes Kreditinstitut nur vorgenommen werden, wenn die Vorlast (die Höhe der bereits eingetragenen Grundschulden) vergleichsweise gering ist. Doch wenn dies zutrifft, wird sich auch das Kreditinstitut, welches das erste Darlehen zur Verfügung gestellt hat, zur Vergabe eines günstigen Darlehens bereit erklären.

Aufgrund des hohen Aufwands, der mit der Suche nach einer Nachfinanzierung verbunden ist, kann allen angehenden Bauherren nur dazu geraten werden, ihr Bauvorhaben im Vorfeld gründlich zu planen und den exakten Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Des Weiteren empfiehlt es sich, zusätzliche Puffer einzuplanen, die innerhalb eines gewissen Rahmens für finanziellen Spielraum sorgen. Auf diese Weise kann die Gefahr, eine Nachfinanzierung in Anspruch nehmen zu müssen, ganz erheblich reduziert werden.

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