Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine vergleichsweise junge Finanzierungsform. Sie wird erst seit einigen Jahren vermehrt angeboten, erfreut sich jedoch einer wachsenden Beliebtheit. Aufgrund der hohen Nachfrage seitens der Eigentümer, treffen immer mehr Kreditinstitute die Entscheidung, Forward-Darlehen anzubieten. Im Folgenden wird diese Darlehensart ausführlich vorgestellt.

Das Prinzip, das sich hinter dem Forward-Darlehen verbirgt, ist ganz simpel: Forward-Darlehen räumen Immobilieneigentümern die Möglichkeit ein, sich die Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung bereits frühzeitig zu sichern. Auf diese Weise wissen die Darlehensnehmer bereits zu einem frühen Zeitpunkt darüber Bescheid, auf welche Höhe sich der spätere Zinssatz belaufen wird. Im Zusammenhang mit dem Thema Anschlussfinanzierung ist anzumerken, dass mit Hilfe des Forward-Darlehens eine Umschuldung vorgenommen wird. Demnach wird die Immobilienfinanzierung nicht beim bisherigen Darlehensgeber, sondern bei einem anderen Kreditinstitut weitergeführt. Die Aufnahme eines Forwarddarlehens beim bisherigen Darlehensgeber erfolgt in die Praxis nur äußerst selten, weil dieser in aller Regel daran interessiert ist, dem Darlehensnehmer ein so genanntes Prolongationsdarlehen schmackhaft zu machen, dessen Zinssatz erst vergleichsweise spät vereinbart werden kann.

Wie einleitend bereits erwähnt wurde ist das Interesse der Eigentümer an Forward-Darlehen sehr groß. Gerade in Zeiten steigender Hypothekenzinsen denken viele Darlehensnehmer darüber nach, die Konditionen für ihre spätere Anschlussfinanzierung baldmöglichst zu sichern, um einen weiteren Zinsanstieg abzufangen und somit das Zinsänderungsrisiko zu verringern bzw. bei Abschluss des Darlehens sogar gänzlich auszuschalten. Innerhalb welchen Zeitraumes vor dem eigentlichen Umschuldungstermin ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden kann, hängt ganz vom jeweiligen Anbieter ab. Je nach Kreditinstitut kann der Abschluss des Darlehensvertrags bereits bis zu vier Jahre vor dem Umschuldungstermin erfolgen. Anders als beim klassischen Hypothekendarlehen beginnt die Zinsbindung übrigens nicht mit dem Abschluss des Darlehensvertrags. Im Forward-Segment beginnt die Zinsbindung erst nach der Auszahlung des Darlehens.

Einige Menschen mögen sich nun vielleicht fragen, ob die Zinsen bereits unmittelbar nach Abschluss des Darlehens zu entrichten sind. Dies trifft natürlich nicht zu, schließlich würde das zu einer finanziellen Doppelbelastung führen. Stattdessen sind die Zinsen erst zu entrichten, nachdem das alte Immobiliendarlehen im Rahmen der Umschuldung abgelöst wurde. In der Zwischenzeit fallen keine Zinsen an. Denn die Kosten, die dem Kreditinstitut während dieser Zeit entstehen, sind im Darlehenszins bereits berücksichtigt. In den Darlehenskonditionen ist ein so genannter Forwardaufschlag enthalten, der diese Kosten abdeckt. Dies bedeutet gleichzeitig, dass der Forwardaufschlag umso geringer ausfällt, je später das Darlehen abgeschlossen wird. Allerdings sollte man diese Tatsache nicht überbewerten. Der Aufschlag ist nämlich sehr klein und nimmt auf den endgültigen Darlehenszins nur einen geringen Einfluss. Anstatt den Abschluss des Darlehensvertrags über längere Zeit hinauszuzögern ist es besser, kurzfristige Senkungen der Marktzinsen auszunutzen und sich den günstigen Forwardzins zu sichern.

Die Listen der günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen werden übrigens häufig von Versicherungsunternehmen angeführt. Dies hat gleich zwei Gründe. Zum einen sind sie nicht gezwungen, ihre Darlehen über den Kapitalmarkt zu refinanzieren - stattdessen können sie auf ihre Versicherungstöpfe zurückgreifen. Ferner vergeben Versicherer bevorzugt Darlehen mit niedrigem Beleihungsauslauf, und dazu zählen vor allem Umschuldungsdarlehen, weil die Darlehensnehmer ja bereits Teile der Restschuld getilgt haben. Des Weiteren zählen auch mehrere Direktbanken zu den günstigsten Anbietern von Forwarddarlehen. Regionale Banken bieten zwar ebenfalls diese Finanzierungsform an, können die Konditionen der Versicherer und Direktbanken jedoch nur selten unterbieten.

An dieser Stelle soll zum Abschluss noch einmal auf die Sicherung des Zinssatzes eingegangen werden. Sobald der Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer zustande gekommen ist, gilt der Zinssatz als fest vereinbart. Dies bedeutet, dass er im Nachhinein nicht mehr angepasst werden kann - auch nicht wenn die Zinsen fallen. Dies liegt ganz einfach daran, dass der Darlehensgeber eine Refinanzierung vornehmen muss. Folglich gilt es den Abschluss eines Forward-Darlehens optimal zu timen. Außerdem ist bei der Darlehensaufnahme zu beachten, dass bei der Umschuldung von Immobiliendarlehen weitere Kosten entstehen können. Hierbei handelt es sich primär um die Kosten, die vom Grundbuchamt für die Änderung bzw. Abtretung der Grundpfandrechte berechnet werden. Diese Kosten müssen bei der Darlehenssuche natürlich von Beginn an mit einkalkuliert werden.

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