Vorfälligkeitsentschädigung

Immobiliendarlehen werden in Deutschland bevorzugt mit Zinsbindungen von 10 oder gar 15 Jahren abgeschlossen. Während dieser vergleichsweise langen Zeiträume kann es durchaus vorkommen, dass einige Darlehensnehmer die Entscheidung treffen, ihre Darlehen kündigen zu wollen. Allerdings gestaltet sich die Kündigung bzw. die vorzeitige Tilgung eines Immobiliendarlehens gar nicht immer so einfach. In den meisten Fällen wird eine vorzeitige Darlehenskündigung vertraglich ausgeschlossen. Diesbezüglich ist der Verbraucher ausschließlich durch das Gesetz geschützt, welches ihm das Recht einräumt, ein Darlehen bei schwerwiegenden Gründen vorzeitig zu kündigen. So ist ein Darlehensnehmer zum Beispiel dazu berechtigt, sein Immobiliendarlehen vorzeitig zu tilgen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Wesentlich einfacher gestaltet der Ausstieg aus dem Darlehen, wenn im Darlehensvertrag Vereinbarungen getroffen wurden, die eine vorzeitige Kündigung zu lassen.

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig getilgt, ist der Darlehensgeber dazu berechtigt, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, unter der man sich eine Ausgleichszahlung vorstellen kann, die dem Darlehensnehmer zusteht. Dem Darlehensgeber entsteht nämlich ein Zinsschaden (der im juristischen Bereich auch als Zinsausfallschaden bezeichnet wird). Dieser kommt zustande, weil die ursprünglich erwarteten Zinszahlungen ausbleiben und der Darlehensgeber selbst Zinsen entrichten muss, weil er das Darlehen am Kapitalmarkt refinanziert hat.

Um es gleich vorwegzunehmen: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt in den meisten Fällen höher aus, als es sich die viele Menschen vorstellen. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung, wo es üblicherweise um große Darlehensbeträge geht, kann sich der Zinsschaden, der dem Darlehensgeber entsteht, schnell im vierstelligen Eurobereich wieder finden. Auf welche Höhe sich die Vorfälligkeitsentschädigung eines Darlehens beläuft, hängt von mehreren Faktoren wie zum Beispiel der Höhe der Restschuld, der Laufzeit sowie der Situation an den Zinsmärkten ab. Des Weiteren sind die Kreditinstitute dazu berechtigt, auch eine Bearbeitungsgebühr in die Vorfälligkeitsentschädigung einzurechnen.

Irrtümlicherweise nehmen viele Menschen an, dass die Vorfälligkeitsentschädigung gerade in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen nicht so hoch ausfällt. Allerdings trifft genau das Gegenteil zu. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ermittelt sich nämlich aus dem Zinsschaden abzüglich des Ertrags, den der Kreditgeber mit dem rückerstatteten Betrag erzielen kann. Demnach kann der Kreditgeber in Zeiten niedriger Zinsen keine hohen Erträge mit dem Kapital erwirtschaften. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die Kreditgeber bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung keinen beliebigen Zinssatz heranziehen dürfen, zu welchem das rückerstattete Kapital verzinst wird. Früher haben die Kreditgeber bevorzugt Hypothekenzinsen als Referenz herangezogen. Da sie jedoch mit anderen Finanzprodukten erheblich höhere Renditen erzielen können, wurde diese Vorgehensweise von Bundesgerichtshof untersagt.

Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung gestaltet sich selbst für Experten äußerst kompliziert. Möchte man als Verbraucher in Erfahrung bringen, auf welche Höhe sich die Vorfälligkeitsentschädigung beläuft, so ist es ratsam, sich direkt an den Darlehensgeber zu wenden. Die Kreditinstitute sind dazu verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren. Allerdings sind sie dazu berechtigt, für diese Leistung einer Bearbeitungsgebühr zu erheben. Bei zahlreichen Kreditinstituten müssen die Verbraucher eine Gebühr in Höhe von ca. 50 Euro bezahlen, um konkrete und zugleich verbindliche Informationen über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten. Im Übrigen sollte man sich darüber im Klaren sein, dass es in Abhängigkeit vom jeweiligen Geldinstitut mehrere Tage lang dauern kann, bis die gewünschten Informationen vorliegen.

Zum Abschluss soll darauf hingewiesen werden, dass es mittlerweile einige Kreditinstitute gibt, die ihren Kunden Darlehen anbieten, die auch ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig gekündigt werden können. Mit diesen Finanzierungslösungen wollen sie den Kundenbedürfnissen besser gerecht werden. Die Anforderungen und Bedürfnisse der Darlehensnehmer haben sich nämlich in den vergangenen Jahren spürbar geändert. Es ist längst nicht mehr so, dass sich die Menschen für den Kauf einer Immobilie entscheiden und in dieser bis an ihr Lebensende wohnen möchten. Aufgrund der sich ändernden Berufswelt gibt es immer mehr Menschen, die sich nicht mehr dauerhaft an einen bestimmten Ort binden können.

Bei den gerade angesprochenen Darlehen handelt es sich um Finanzprodukte, die eine vorzeitige Darlehenskündigung erlauben, sofern ein Härtefall vorliegt. Gleichzeitig verzichtet der Darlehensgeber auf die Forderung der Vorfälligkeitsentschädigung. Was konkret unter einem Härtefall zu verstehen ist, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich geregelt. Bei einigen dieser Kreditinstitute stellt zum Beispiel der berufsbedingte Wechsel des Wohnortes einen Härtefall dar. Bei einigen Anbietern ist dieser Schutz automatisch im Finanzierungsprodukt inbegriffen, bei anderen Anbietern kann er gegen Aufpreis erworben werden.

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