Umschuldung

Als Darlehensnehmer ist man nicht dazu gezwungen, die Anschlussfinanzierung seines Immobiliendarlehens beim bisherigen Darlehensgeber vorzunehmen. Jeder Darlehensnehmer hat das Recht, selbst zu entscheiden, bei welchem Kreditinstitut er die Finanzierung fortsetzen möchte. Sollte die Entscheidung fallen, die Finanzierung nicht beim bisherigen Darlehensgeber, sondern bei einem anderen Kreditinstitut fortzusetzen, so spricht man von einer Umschuldung.

Einige Menschen scheuen vor der Umschuldung ihres Immobiliendarlehens zurück, weil sie nicht wissen, was sie dabei erwartet. Doch im Grunde genommen ist der Ablauf ganz simpel. Im Rahmen der Umschuldung wird ein neues Immobiliendarlehen, das so genannte Umschuldungsdarlehen, aufgenommen, mit welchem die Restschuld des alten Darlehens abgelöst wird. Der Abschluss eines Umschuldungsdarlehen kann bei den meisten Kreditinstituten bis zu zwölf Monate vor dem eigentlichen Umschuldungstermin erfolgen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Zinsbindung bereits mit dem Zustandekommen des Darlehensvertrags beginnt, und nicht erst mit der Auszahlung des Darlehens. Über diese Tatsache gilt es Bescheid zu wissen, um die spätere Restschuld des Darlehens ermitteln zu können.

Eine besondere Form des Umschuldungsdarlehens verkörpert das so genannte Forward-Darlehen. Dieses kann in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter schon bis zu vier Jahre vor dem Umschuldungstermin abgeschlossen werden. Diese Finanzierungsform ist vor allem in Zeiten steigender Zinsen sehr interessant, weil dem Darlehensnehmer die Möglichkeit gegeben wird, den Zinssatz seiner Anschlussfinanzierung bereits zu einem frühen Zeitpunkt zu sichern. Abgesehen vom frühen Zeitpunkt, zu dem ein Forward-Darlehen bereits abgeschlossen werden kann, unterscheidet es sich vom klassischen Umschuldungsdarlehen dahingehend, dass die Zinsbindung erst mit der Auszahlung beginnt. Weitere Informationen zu dieser Darlehensart sind in einem eigenen Artikel zu finden.

Nun zu den Gründen, die für den Abschluss eines Umschuldungsdarlehens sprechen. Beim ersten Grund handelt es sich um die Tatsache, dass die Umschuldung eines Immobiliendarlehens in zahlreichen Fällen zu einem finanziellen Vorteil führt. Bei der so genannten Prolongation (der Verlängerung der Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber) müssen die Darlehensnehmer oftmals vergleichsweise hohe Zinssätze in Kauf nehmen. Je nach Bank kann sich der Konditionsvorteil eines Umschuldungsdarlehens gegenüber einem Prolongationsdarlehen auf mehr als ein Prozent belaufen. Im Hinblick auf die Darlehenskonditionen ist zu erwähnen, dass sich etliche Darlehensnehmer für eine Umschuldung entscheiden, weil ihnen das andere Kreditinstitut erheblich mehr Flexibilität einräumt.

Ein weiterer Grund, der etliche Darlehensnehmer dazu bewegt, den Finanzierungspartner zu wechseln, ist die Tatsache, dass viele Immobilieneigentümer mit ihrem bisherigen Darlehensgeber nicht zufrieden sind. Es ist immer wieder von Bankkunden zu hören, die angeben, sich von ihrer Bank schlecht beraten zu fühlen, und deshalb einen Bankenwechsel anstreben. Diese Menschen achten oftmals gar nicht so genau auf die Höhe des Zinssatzes - stattdessen geht es ihnen darum, sich von ihren alten Finanzierungspartnern zu verabschieden.

Wer eine Umschuldung anstrebt, sollte wissen, dass diese mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Weil Immobiliendarlehen üblicherweise über Grundpfandrechte besichert werden, gilt es diese im Rahmen der Umschuldung zu übertragen. Die Abtretung der Grundpfandrechte erfolgt parallel zur Ablösung der Darlehen und ist mit entsprechenden Kosten verbunden. Bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro ist mit Kosten in Höhe von ungefähr 200 Euro zu rechnen, die an das Grundbuchamt zu entrichten sind.

Des Weiteren ist zu beachten, dass eine Umschuldung nur unter der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen erfolgen kann. Wenn zum Beispiel eine Immobilienfinanzierung in zwei Darlehen aufgeteilt wurde, die jeweils unterschiedliche Laufzeiten haben, kann sich die Anschlussfinanzierung schwierig gestalten. Denn genau betrachtet müssen beide Darlehen zusammen bzw. gleichzeitig abgelöst werden - ansonsten kann bzw. wird der bisherige Darlehensgeber die Grundschulden nicht freigeben. Das soll aber nicht heißen, dass es in solch einer Situation unmöglich wäre, eine Umschuldung vorzunehmen. Eine überschaubare Anzahl an Kreditinstituten bietet auch für Finanzierungsvorhaben dieser Art entsprechende Lösungen an.

Was den Aufwand betrifft, der mit der Aufnahme eines Umschuldungsdarlehens in Verbindung steht, so fällt dieser logischerweise größer als bei einer Prolongation aus. Allerdings ist er bei weitem nicht so groß, wie es sich viele Menschen vorstellen. Im Grunde genommen muss man sich als potentieller Umschulder darüber im Klaren sein, dass neue Finanzierungspartner zunächst eine Kreditprüfung vornehmen muss. Dies bedeutet, die hierfür erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen. Des Weiteren muss die Abtretung der Grundpfandrechte veranlasst werden. Allerdings wird diese Aufgabe immer häufiger von den Kreditinstituten vorgenommen.

Abschließend bleibt anzumerken, dass das Interesse an der Darlehensumschuldung in den vergangenen Jahren enorm gestiegen ist. Zunehmend mehr Immobilieneigentümer treffen die Entscheidung, sich von ihrem bisherigen Finanzierungspartner zu trennen. Gleichzeitig erkennen immer mehr Kreditinstitute die Bedeutung dieses Finanzierungssegments. Mittlerweile ist das Angebot an Umschuldungsdarlehen sehr groß und die einzelnen Anbieter stehen in einem harten Wettbewerb zueinander. Gerade die Direktbanken sowie die Versicherer sind in diesem Segment sehr aktiv. Für die Darlehensnehmer bedeutet das wiederum, von erstklassigen Darlehenkonditionen profitieren zu können, und somit nicht mehr zwingend auf die Prolongation angewiesen zu sein.

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