Wenn man sich auf der Suche nach dem passenden Immobiliendarlehen befindet, kommt man fast zwangsläufig mit Begriffen aus der Finanzwelt in Berührung, die zuvor nicht bekannt waren. Einer dieser Begriffe ist der so genannte Beleihungsauslauf. Er spielt im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienfinanzierung eine besonders wichtige Rolle und sollte deshalb jedem angehenden Darlehensnehmer geläufig sein. Im Folgenden wird dieser Begriff näher erläutert.

Im Grunde genommen bezeichnet der Beleihungsauslauf nichts anderes als das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert (zur Ergänzung: der Beleihungswert entspricht ungefähr dem Objektwert). Teilweise kann es in der Finanzwelt auch vorkommen, dass Bank- und Finanzierungsberater nicht vom Beleihungsauslauf, sondern einfach nur von der Beleihung sprechen - letzten Endes meinen sie aber dasselbe. Ein kurzes Beispiel soll verdeutlichen, wie der Beleihungsauslauf ermittelt wird.

Ein junges Paar möchte eine Immobilie im Wert von 180.000 Euro erwerben. Weil das Paar über Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro verfügt, kann die Aufnahme eines Darlehens in Höhe von 140.000 Euro erfolgen. Zur Berechnung des Beleihungsauslaufs gilt es den Finanzierungsbedarf in Höhe von 140.000 Euro durch den Objektwert von 180.000 Euro zu teilen. Somit ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 0,78 bzw. rund 78 Prozent.

In diesem Zusammenhang soll kurz auf die Ermittlung des Beleihungswerts hingewiesen werden. Wie bereits einleitend verwiesen wurde entspricht der Beleihungswert in etwa dem Objektpreis. Einige Kreditinstitute handhaben es so, dass Objektwert und Beleihungswert identisch sind. Andere Institute nehmen hingegen einen Sicherheitsabschlag vor, wodurch der Beleihungswert ein wenig geringer als der Objektwert ausfällt. Außerdem ist zu beachten, dass der Objektwert ausschließlich dem Kaufpreis oder den reinen Baukosten entspricht - Nebenkosten dürfen nicht hinzugerechnet werden.

Nun zurück zum Beleihungsauslauf: wie schon erwähnt ist seine Ermittlung für die Kreditinstitute von hoher Bedeutung. Anhand der Beleihung kann nämlich eine Bewertung hinsichtlich des Finanzierungsrisikos erfolgen. Es sollte jedem einleuchte, dass eine Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent mit einem erheblich größeren Verlustrisiko verbunden ist als bei einer Beleihung von 40 Prozent der Fall ist. Aus diesem Grund nimmt der Beleihungsauslauf auch auf die Darlehenskonditionen bzw. die Höhe des Zinssatzes Einfluss. Bei einer Finanzierung mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf können die Darlehensnehmer mit einem attraktiveren Zinssatz rechnen.

Bei der Konditionsermittlung arbeiten die meisten Kreditinstitute mit so genannten Beleihungsgrenzen. Liegt der Beleihungsauslauf einer Finanzierung unter 60 Prozent, so spricht man auch von einem Darlehen im Realkredit-Bereich. Bis zu dieser Grenze werden den Kunden üblicherweise die Top-Konditionen eingeräumt. Die nächste Beleihungsgrenze liegt in der Regel bei 80 Prozent. Bis zu einer Beleihung von 80 Prozent können die Darlehensnehmer mit üblichen bzw. durchschnittlichen Konditionen rechnen. Liegt der Beleihungsauslauf über 80 Prozent, so lassen sich die Kreditinstitute das erhöhte Kreditrisiko entsprechend bezahlen: bei Finanzierungen mit hoher Beleihung wie zum Beispiel bei Vollfinanzierungen müssen die Darlehensnehmer mit vergleichsweise hohen Zinssätzen rechnen.

Abschließend noch ein Tipp, der sich in erster Linie an Darlehensnehmer richtet, die bei der Darlehensaufnahme darauf aus sind, in den Genuss der Top-Konditionen zu gelangen.

Ist man darauf aus, das benötigte Darlehen zu den bestmöglichen Konditionen zu erhalten, so gilt es in ausreichendem Maße Eigenkapital einzusetzen, um die Beleihungsgrenze von 60 Prozent nicht zu überschreiten. Erfahrene Anleger sind sich dieser Tatsache natürlich bewusst und berechnen den Beleihungsauslauf vorab schon einmal selbst. Da sie meist den Objektwert als Beleihungswert ansetzen, kann es schnell zu einer Abweichung vom Beleihungsauslauf kommen - denn wie bereits erwähnt wurde, nehmen einigen Banken einen Sicherheitsabschlag vom Objektwert vor. Dementsprechend gilt es nochmals genau nachzufragen, um den Darlehensbetrag gegebenenfalls anzupassen. Schließlich wäre es schade, wenn sich die Beleihung auf 61 Prozent beläuft und man somit haarscharf an den Top-Konditionen vorbeischrammt und einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen muss.

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