Lexikon

Übersteigen die tatsächlichen Kosten das ursprünglich für die Baufinanzierung geplante Budget und sind nicht über den Immobilienkredit sowie die Eigenmittel gedeckt, wird eine Nachfinanzierung nötig. Um das zu vermeiden, sollte einerseits von Anfang mit ausreichend Luft nach oben geplant werden, um auch bei höheren Kosten genug Kapital zu haben. Andererseits sollten an den Plänen nach Möglichkeit keine Änderungen vorgenommen werden, um Mehrkosten zu verhindern. Denn eine Nachfinanzierung birgt eine Reihe von Risiken und ist nicht ohne weiteres möglich. Ist die Beleihungsgrenze für das Objekt bereits ausgereizt oder ergibt sich für den Darlehensnehmer durch den neuen Kredit eine zu hohe monatliche Belastung, kann das Darlehen abgelehnt werden. Wird es bewilligt, muss der Kunde damit rechnen, dass der Zinssatz weit höher ausfällt als beim ersten Kredit.
Als Nachfinanzierung gelten auch Darlehen, die für bereits beliehene Objekte aufgenommen werden. Sie werden in aller Regel für eine Modernisierung oder einen Ausbau benötigt.

Darlehen, die nicht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sind, sondern an zweiter oder dritter Stelle hinter bereits bestehenden Rechten, werden als Nachrangfinanzierung bezeichnet. Der ersten Rangstelle im Grundbuch kommt insofern Bedeutung bei, als dass sie dem Darlehensgeber die größte Sicherheit bietet. Nachrangfinanzierungen sind für die Bank oder das Kreditinstitut mit einem größeren Risiko behaftet. Sollte es zur Zwangsvollstreckung kommen, weil der Kunde seinen Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern nicht nachkommt, wird grundsätzlich das Recht mit höherem Rang bevorzugt befriedigt und dann erst die nachrangigen Rechte. Nachrangfinanzierungen sind aufgrund des höheren Sicherungsrisikos meist teurer als Finanzierungen, die an erster Stelle eingetragen werden können.

Für den Fall, dass ein Kreditvertrag abgeschlossen wird, der Kunde das Darlehen jedoch nicht in Anspruch nimmt, sprich er nimmt es nicht ab, berechnet die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Die Entschädigung soll den Schaden ausgleichen, der durch die Nichtabnahme entsteht, unter anderem weil der Bank Gewinn entgeht und sie für die Refinanzierung selbst in Vorlage gegangen ist. Berechnet wird die Nichtabnahmeentschädigung wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Nennbetrag, der im Kreditvertrag vereinbart wird, ist der Nominalbetrag. Er ist nicht mit Auszahlungsbetrag gleichzusetzen, da vom Nominalbetrag Gebühren einbehalten werden, zumeist bei der ersten Auszahlung. Das sind in erster Linie die Bearbeitungs-, aber auch die Schätzgebühren der Bank. Hinzu kommt, sofern vorgesehen, das Disagio. Dadurch verringert sich der Betrag, der letztlich für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Für eine genaue Planung müssen daher die Gebühren berücksichtigt und der Nominalbetrag gegebenenfalls etwas höher angesetzt werden. Im Rahmen eines Baufinanzierungs-Vergleichs gehören die Nebenkosten, die vom Nominalbetrag abgezogen werden, auf jeden Fall zu den Punkten, auf die man achten sollte.

Der Nominalzins bezieht sich auf den Nominalbetrag des vereinbarten Darlehens und wird in Prozent pro Jahr angegeben. Berechnet wird der Nominalzins auf den Nennbetrag, wobei ein fester oder variabler Zinssatz möglich ist. Zusammen mit dem Tilgungssatz ergibt der Nominalzinssatz die Annuität. Um verschiedene Angebote für eine Baufinanzierung miteinander vergleichen zu können, ist der Nominalzins nicht geeignet. Die tatsächliche Zinslast ergibt sich aus dem effektiven Zinssatz, der auch andere Kosten berücksichtigt.

Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Treuhandkonto. Das Geld wird durch den Notar verwaltet. Er sorgt dafür, dass das Kapital vom übrigen Vermögen der Person getrennt ist. Zum Einsatz kommt ein Notaranderkonto in der Regel dann, wenn eine vorzeitige Darlehensauszahlung angestrebt wird, beispielsweise um den Kauf einer Immobilie schneller abwickeln zu können, die Grundschuld jedoch noch nicht eingetragen wurde. Das Geld bleibt solange auf dem Konto, bis die Sicherung über den Grundbucheintrag erfolgt ist. Vorher hat der Verkäufer keinen Zugriff auf den Betrag. Für die ordnungsgemäße Verwendung des Geldes haftet der Notar. Dafür, dass er ein Notaranderkonto einrichtet, werden Gebühren berechnet.

Der Notar bescheinigt der Bank mit der so genannten Notarbestätigung, dass dem Eintrag im Grundbuch an rangrichtiger Stelle kein weiterer Antrag beim Grundbuchamt entgegensteht. Dementsprechend ist die Notarbestätigung ein Rangattest. Durch die Notarbestätigung ist es möglich, dass ein Darlehen vorzeitig ausgezahlt wird, schon bevor der Grundbucheintrag erfolgt. Der Notar übernimmt durch seine Bestätigung die Gewähr, dass der Eintrag rangrichtig erfolgt.

Der Gesetzgeber verlangt bei bestimmten Rechtsgeschäften, dass ein Notar sie zum Schutz der beteiligten Parteien beurkundet. Das betrifft unter anderem den Verkauf von Grundstücken und deren Belastung durch Grundpfandrechte. Aufgabe des Notars ist es, die Identität der Personen zu bestätigen, sie über das Geschäft und dessen rechtliche Tragweite zu belehren, die Erklärungen der Parteien eindeutig wiederzugeben und Irrtümer, etwa aufgrund der Unerfahrenheit eines der Geschäftspartner, zu vermeiden. Die notarielle Beurkundung beschränkt sich somit nicht nur darauf, die Richtigkeit der Unterschriften zu bestätigen wie bei einer reinen Beglaubigung, sondern auch auf den Inhalt des Geschäfts.