Lexikon

Banken sind durch die Preisangabenverordnung (PAngV) dazu verpflichtet die Gesamtkosten für einen Kredit in Prozent pro Jahr als Effektivzins anzugeben. Diese Vorschrift dient dem Schutz der Kunden und erleichtert es, Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Unterschieden werden muss zwischen Krediten mit Zinsfestschreibung und damit über die gesamte Laufzeit gleichen Konditionen sowie Darlehen, bei denen ein variabler Zinssatz oder Änderungen während der Laufzeit vereinbart wurden. Ändern sich die Konditionen für den Immobilienkredit nicht, geben Banken den Effektivzins oder effektiven Jahreszins an. Anderenfalls erfolgt die Information in Form eines anfänglichen effektiven Jahreszinses. In den Effektivzins fließen alle preisbestimmenden Faktoren für einen Kredit ein. Dabei handelt es sich einerseits um Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kredit und dem normalen Kreditverlauf anfallen, andererseits um die Gebühren für die Vermittlung. Bestimmt wird der effektive Jahreszins eines Darlehens in der Hauptsache durch den Nominalzinssatz, den Auszahlungskurs, die Zinsfestschreibung, die Tilgung, die Tilgungsverrechnungstermine sowie die Bearbeitungsgebühren und mögliche tilgungsfreie Zeiten. Um Kreditangebote anhand des Effektivzinses vergleichen zu können, müssen sie die gleiche Zinsfestschreibung haben. Allerdings gibt es einige Posten, die beim Effektivzins nicht berücksichtigt werden und somit bei einem Vergleich gesondert betrachtet werden müssen. Dazu gehören die Bereitstellungszinsen, Zuschläge für Teilauszahlungen und die Kontoführungsgebühren.

Von der Eigenheimzulage profitieren nur noch Bauherren bzw. Hauskäufer, die ihren Bauantrag vor dem 1. Januar 2006 gestellt oder den Kaufvertrag vor diesem Termin abgeschlossen haben. Denn zum 1. Januar 2006 hat die Bundesregierung die Eigenheimzulage abgeschafft. Eingeführt wurde sie am 1. Januar 1996 mit dem Ziel, selbst genutztes Wohneigentum in Form finanzieller Zulagen zu fördern. Die gesetzliche Grundlage bildete das das Eigenheimzulagegesetz, kurz EigZulG, das den Paragraph 10e des Einkommensteuergesetzes ersetzte. Damit der Antrag auf Eigenheimzulage bewilligt wurde, durfte das Einkommen von Ledigen nicht über 70.000 Euro und das von Verheirateten nicht über 140.000 Euro im Jahr betragen. Gewährt wurde die Eigenheimzulage für einen Zeitraum von maximal acht Jahren in Höhe von einem Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Die Obergrenze lag bei 1.250 Euro im Jahr. Familien hatten zudem Anspruch auf die Kinderzulage von 800 Euro je Kind. Bei Niedrigenergiehäusern zahlte der Staat zusätzlich noch eine Sonderzulage von 205 Euro, wenn es sich um einen Neubau handelte. Die Auszahlung erfolgte per Überweisung jeweils zum 15. März bzw. im ersten Jahr einen Monat nach Erhalt des Förderbescheides. Ausschlaggebend für die Zahlungen war der Nutzungsbeginn, damit nicht automatisch das Jahr, in dem das Haus gekauft oder fertiggestellt wurde.

Als Eigenkapital gelten die eigenen Vermögenswerte, die in die Baufinanzierung eingebracht werden können. Dazu zählen: Bargeld, das Guthaben auf Giro- und Anlagekonten sowie Sparbüchern, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen bzw. deren Rückkaufwert und Grundeigentum. Mit zum Eigenkapital gerechnet werden kann auch die Eigenleistung, die während des Baus oder Umbaus durch den Bauherren und seine Familie erbracht wird. Anerkannt werden auch öffentliche Zuschüsse, Darlehen von Verwandten oder dem Arbeitgeber sowie Schenkungen. Ohne ausreichendes Eigenkapital ist es schwer, eine Baufinanzierung auf solide und günstige Beine zu stellen. In der Regel sollten 20 bis 30 Prozent der berechneten Kosten durch Eigenkapital gedeckt sein, wenngleich inzwischen auch 100-Prozent-Finanzierugen angeboten werden. Je höher das Eigenkapital ist, desto geringer sind die finanziellen Risiken.

Eigenleistungen sind die Leistungen, die der Bauherr, seine Familie, Verwandte, Bekannte, Nachbarn, Arbeitskollegen und Freunde im Laufe der Bauzeit erbringen, gleich, ob es sich um einen Neu- oder einen Umbau handelt. Die Arbeitsleistungen die erbracht werden, fließen in Höhe der Kosten in das Eigenkapital ein, die sonst von Unternehmen berechnet würden. Für viele Bauherren ist die Eigenleistung ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung. Die Gefahr liegt darin, dass die Eigenleistung überschätzt wird. Zum einen hängt sie sehr stark davon ab, inwieweit man selbst und seine Helfer für die Arbeiten qualifiziert ist. Denn ohne Fachkenntnisse dauern die Arbeiten länger, müssen gegebenenfalls ausgebessert werden und kommt somit der Faktor Zeit ins Spiel. Zum anderen gibt es auf Arbeiten, die selbst ausgeführt wurden, keine Gewährleistung. Ein dritter Punkt, der bei den Eigenleistungen häufig nicht berücksichtigt wird, sind die Kosten für die zusätzlichen Versicherungen, die für die Helfer abgeschlossen werden müssen, und die Anmeldung bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft.

Eigennutzung liegt dann vor, wenn die Immobilie - Haus oder Eigentumswohnung - selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Nur bei Eigennutzung konnte bis zum 1. Januar 2006 die Eigenheimzulage beantragt werden.

Als Eigentumswohnung (ETW) gilt gemäß dem 1. Teil des Wohneigentumgesetzes (WoEigG) das Sonder- und damit Einzeleigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Es ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bzw. dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem neben dem Grundstück auch Teile, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes zählen, die nicht Eigentum eines Dritten und damit Sondereigentum sind. Wird die Eigentumswohnung vom Besitzer bewohnt, handelt es sich um eine eigen genutzte Eigentumswohnung. Für jede ETW gibt es ein eigenes Grundbuch. Werden Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt, müssen Abgeschlossenheitsbescheinigungen und die Teilungserklärung vorliegen sowie eigene Grundbücher angelegt werden.

Der Einheitswert bildete die Grundlage, anhand der die Grund-, die Grunderwerbs-, die Gewerbe-, die Vermögens-, die Erbschafts- und die Schenkungssteuer für Grundstücke und Gebäude bemessen wurde. Festgelegt wurde der Richtwert einmal jährlich durch das Finanzamt. Das Verfahren wurde 1997 geändert. Seither gilt der Grundbesitzwert als Basis für die Erbschafts- und die Grunderwerbssteuer. Ermittelt wird er anhand des Ertrages des Grundstücks, seltener über den Sachwert.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, abgekürzt Einnahmen aus V. und V., sind Mieteinnahmen samt der vereinnahmten Nebenkosten. Sie werden im Einkommensteuergesetz als Einkunftsart gewertet und müssen entsprechend versteuert werden. Berücksichtigt werden dabei die so genannten Werbungskosten, die durch die Vermietung von Immobilien entstehen, wie zum Beispiel die Abnutzung bzw. Abschreibung, die Kosten für die Finanzierung, den Steuerberater, Versicherungen und Instandhaltung, die Nebenkosten und gegebenenfalls die Erbpacht. Handelt es sich um vermietete Eigentumswohnungen, wird auch das Hausgeld - allerdings ohne die Instandhaltungsrücklage - zu den Werbungskosten gezählt.

Einkommensnachweise dienen Banken dazu, das Budget für eine Baufinanzierung und somit die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln. Dem Einkommen werden dabei die laufenden Ausgaben und die Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit gegenübergestellt. Als Einkommensnachweis gelten in erster Linie die Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, denen das aktuelle monatliche Einkommen zu entnehmen ist. Weiterhin zählen Einkommensteuerbescheide, Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen bei Selbständigen und Freiberuflern zu den Einkommensnachweisen, die im Rahmen der Verhandlungen vorgelegt werden müssen. Der Nachweis ist ein Faktor, anhand dessen die Bonität des Kunden ermittelt wird.

Eine zumeist kleine, für sich abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus, die in der Regel über einen eigenen Zugang verfügt, wird als Einliegerwohnung bezeichnet. Damit eine solche Wohnung als Einliegerwohnung ausgeschrieben werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, die durch das II. Wohnbaugesetz (WoBauG) vorgegeben sind. Verlangt werden unter anderem eine Mindestgröße von 25 Quadratmetern sowie eigene sanitäre Anlagen und eine eigene Küche.

Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen Zeitraum von 99 Jahren vereinbart - seltener über 50 oder 60 Jahre - und ist damit zeitlich befristet. Hausbauer erwerben sich über die Erbpacht das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu besitzen. Das Recht ist veräußerlich und vererbbar. Die gesetzliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz, das bereits 1919 verabschiedet wurde. Interessenten, die ein Haus bauen wollen, eröffnet sich darüber günstig die Möglichkeit, Grund und Boden zu erhalten. Denn der Erbbauzins, der jährlich für die Nutzung des Grundstücks an den Eigentümer gezahlt werden muss -teilweise auch nur einmalig -, ist meist niedriger als die Kreditzinsen, die bei einem Kauf berechnet würden. Auch die Grunderwerbssteuer fällt beim Erbbaurecht geringer aus. Um ein Erbbaurecht in Anspruch zu nehmen, muss mit dem Inhaber des Grundstückes ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt werden. Die Erbpacht wird im Grundbuch eingetragen, grundsätzlich an erster Rangstelle. Da ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt wird, besteht später die Möglichkeit, das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten zu belasten. Der Nachteil des Erbbaurechts liegt darin, dass zum einen die Art der Bebauung vom Grundeigentümer vorgegeben werden kann, zum anderen der Verkauf des Hauses später häufig nur mit Zustimmung des Inhabers erfolgen darf. Das gilt besonders dann, wenn ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde.

Erbpacht ist der umgangssprachliche Ausdruck für das Erbbaurecht, dessen gesetzliche Grundlage am 15. Januar 1919 mit dem Gesetz über das Erbbaurecht geschaffen wurde. Seit Ende November 2007 heißt die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), inhaltlich wurde es nicht geändert. Von Bedeutung ist dabei der Paragraph 1. Demnach ist das Erbbaurecht das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Gebäude auf (oder unter) dem Grund und Boden eines Dritten zu errichten und zu besitzen. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. In der Regel wird der Erbbaurechtsvertrag über einen Zeitraum von 99 Jahren geschlossen. Möglich sind auch kürzere Fristen von 50 oder 60 Jahren. Vergeben werden Erbbaurechte in erster Linie durch öffentliche oder private Institutionen. Kirchen, Stiftungen und Gemeinden ermöglichen jüngeren Familien über die Erbpacht, günstig zu bauen, da das Grundstück nicht gekauft werden muss. Dafür fällt ein jährlich zu entrichtender und im Vertrag vereinbarter Erbbauzins an. Die Höhe und alle weiteren Bedingungen, etwa die Art und Weise der Bebauung sowie die Größe des geplanten Hauses, werden über den Erbbauvertrag geregelt. Der Vertrag wird notariell beglaubigt und das Erbbaurecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Ein eigenes Erbbaugrundbuch, das zusätzlich angelegt wird, erlaubt es, das Erbbaurecht zu beleihen. Während sich durch die Erbpacht durchaus finanzielle Vorteile ergeben, auch bei der Grunderwerbssteuer, zeigen sich die Nachteile, wenn das Haus verkauft werden soll. Der Eigentümer des Grundstücks hat normalerweise ein Vorkaufsrecht und muss entsprechend gefragt werden, wenn ein Verkauf anstehen sollte. Zudem gelten Gebäude, die auf Erbbaugrund errichtet wurden, als weniger begehrt.

Damit ein Grundstück bebaut und später für Wohnzwecke genutzt werden kann, muss es erschlossen werden. Die im Rahmen der Erschließung anfallenden Kosten werden als Erschließungskosten bezeichnet und gehen zu einem Großteil zu Lasten des Bauherrn. Sie fallen für Arbeiten an, die von der Gemeinde und/oder den Versorgungsunternehmen ausgeführt werden. Das fängt beim Straßenbau, den Gehwegen und öffentlichen Grünanlagen an und reicht bis zu den Anschlüssen an das Versorgungsnetz, sprich die Kanalisation sowie Wasser, Gas, Wärme, Telefon und Strom. In der Regel werden dem Bauherrn 90 Prozent der Erschließungskosten in Rechnung gestellt. Dieser Posten muss bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Nicht zu verwechseln sind die Erschließungskosten mit den reinen Baukosten. Der Anschluss des Grundstücks an die Versorgungsleitungen fällt unter die Erschließungskosten. Wird das Haus an die Leitungen angeschlossen, sind das Baukosten.