Lexikon

Die Abkürzung b.a.w. steht für ?bis auf weiteres?. Auf den Bereich der Baufinanzierung übertragen heißt das, die Konditionen werden nicht für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, sondern sind variabel. Üblich sind b.a.w.-Konditionen bei so genannten Gleitzinsdarlehen, die als Gegenstück zu den Festzinsdarlehen angeboten werden. Dabei hat die Bank die Möglichkeit, die Konditionen jederzeit anzupassen, sprich einseitig zu ändern. Für den Kunden bedeutet das ein nur schwer kalkulierbares Zinsänderungsrisiko. Als Pluspunkt bei b.a.w.-Konditionen gilt allerdings, dass sie sich anfangs auf einem niedrigeren Niveau bewegen.

Mit einem Bankvorausdarlehen kann ein Bausparvertrag vorfinanziert und somit weitaus eher mit dem Bauvorhaben begonnen bzw. der Kauf einer Immobilie abgewickelt werden. Üblicherweise muss bei einem Bausparvertrag erst über einen längeren Zeitraum Kapital eingezahlt werden und die Zuteilung erfolgen, bevor das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden darf. Dieser Zeitraum lässt sich mit dem Bankvorausdarlehen überbrücken. Das Darlehen wird in Höhe der im Bausparvertrag vereinbarten Summe gewährt. Bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens zahlt der Kunde ausschließlich die Zinsen für den Kredit und bedient weiter den Bausparvertrag. Abgelöst wird das Vorausdarlehen im Anschluss durch die Bausparsumme.

Die Bauanzeigenverordnung regelt die Bauanzeige als vereinfachte Form des Baugenehmigungsverfahrens. Damit eine Bauanzeige bei der zuständigen Baubehörde eingereicht bzw. gestellt werden kann, sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Das anzeigepflichtige Bauvorhaben darf beispielsweise nicht baugenehmigungspflichtig sein. Erhebt die Behörde vier Wochen, nachdem der Antrag gestellt wurde, keine Einwände, gilt die Bauanzeige als genehmigt und kann mit den geplanten Arbeiten begonnen werden.

Die Baubeschreibung ist von elementarer Bedeutung für die Baufinanzierung. Sie umreißt genau den Umfang und die Art der Arbeiten, zu denen sich der Bauträger verpflichtet, und beschreibt die für die Umsetzung des Bauvorhabens angewendeten Techniken sowie die eingesetzten Materialien und Rohstoffe. Erstellt wird die Baubeschreibung entweder vom Architekten oder einem Bauträger. Anhand der Baubeschreibung können sowohl der Darlehensnehmer als auch der Darlehensgeber die Qualität des Gebäudes ablesen, die letztlich ausschlaggebend für die Finanzierung ist. Die Beschreibung gehört zudem zu den Unterlagen, die für den Antrag auf eine Baugenehmigung eingereicht werden müssen. Damit es später nicht zu Überraschungen und damit unnötigem Ärger kommt, muss der Bauherr die Baubeschreibung gründlich prüfen. Mangels der fachlichen Qualifikation der meisten Hausbauer, sollte ein Architekt oder ein anderer, anerkannter Fachmann, der sich mit der Materie auskennt, die Unterlagen kontrollieren. Das gilt insbesondere für die Qualität, die geboten und versprochen wird, sowie die Vollständigkeit der Baubeschreibung.

Die Baugenehmigung ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt mit einem Bauvorhaben begonnen werden darf, selbst wenn es sich dabei nur um einen Umbau oder eine geplante Erweiterung einer Immobilie handelt. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde bescheinigt mit der Baugenehmigung, dass das geplante Vorhaben durchgeführt werden kann und der öffentlichen Gesetzgebung entspricht. Es handelt sich dabei um ein förmliches Verfahren, das durch die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer vorgeschrieben wird. Teilweise ist die Baugenehmigung an gewisse Auflagen gebunden, die eingehalten werden müssen. Grundsätzlich ist sie zeitlich befristet und gebührenpflichtig. Erteilt wird sie - abhängig vom Vorhaben - in Form eines Bauscheins oder einer Bauanzeige. Wer sich dazu hinreißen lässt, ohne Baugenehmigung anzufangen, kann später dazu aufgefordert werden, den Bau wieder abzureißen. Um Probleme mit den Behörden zu vermeiden, muss die Baugenehmigung auf der Baustelle daher verfügbar und einsehbar sein.

Die Genehmigung, mit einer Baumaßnahme beginnen zu dürfen - also die von der zuständigen Behörde ausgestellte Baugenehmigung - wird auch als Bauschein bezeichnet. Ob ein Bauschein benötigt wird oder eine Bauanzeige ausreicht, gerade beim Wohnungsbau, hängt von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes ab. Sie schreibt genau vor, wie das förmliche Verfahren zur Genehmigung einer Baumaßnahme zu erfolgen hat und unter welchen Voraussetzungen der Bauschein ausgestellt wird.

Für viele angehende Hausbauer oder -käufer ist das Bauspardarlehen eine der wichtigsten Säulen der Baufinanzierung. Grundlage des Bauspardarlehens ist ein Bausparvertrag, der mit einer Bausparkasse geschlossen wird. Vom Prinzip her handelt sich um einen langfristig angelegten Kredit, der ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden darf. Bevor er zur Auszahlung kommt, muss der Bausparer je nach Tarif zwischen 40 und 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme in monatlichen Raten ansparen. Ist die Quote erreicht, muss noch die Zuteilung des Darlehens abgewartet werden. Mit Zuteilungsreife werden der Sparbetrag und das Darlehen ausgezahlt, das entsprechend 50 bis 60 Prozent der Bausparsumme ausmacht. Der Vorteil eines Bauspardarlehens ergibt sich aus dem niedrigen Zinssatz, der bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegt wird. Die Zinsbelastung für einen Kredit von der Bausparkasse liegt in der Regel unter Marktniveau. Als Sicherheit für die Bank wird das Darlehen an nachrangiger Stelle im Grundbuch eingetragen. Die Tilgung eines Bauspardarlehens erstreckt sich meistens über zwölf Jahre.

Der Bausparvertrag ist und bleibt der Deutschen liebstes Kind, wenn es um die Baufinanzierung geht. In den meisten Haushalten ist zumindest ein Bausparvertrag vorhanden. Teilweise wird er auch als Geldanlage betrachtet, weil weder der Bau noch der Kauf einer Immobilie in Betracht gezogen werden. Geschlossen wird der Bausparvertrag zwischen dem Kunden und der Bausparkasse. Beide Seiten gehen damit eine Verpflichtung ein. Der Kunde, dass er regelmäßig seine Bausparbeiträge zahlt. Die Bank, dass der Kunde im Anschluss an die Ansparphase einen rechtlichen Anspruch auf einen Baukredit hat, der sich durch seine niedrige Verzinsung auszeichnet. Der Bausparvertrag beruht daher auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit. Die wichtigsten Daten, die im Bausparvertrag aufgenommen werden, sind die Bausparsumme - der Betrag, der später in die Finanzierung einer Immobilie fließen kann - und die Zinssätze sowohl für das Guthaben als auch das spätere Bauspardarlehen. Diese Zweiteilung des Zinssatzes spiegelt das Prinzip des Bausparvertrages wider. Er gliedert sich in eine Phase, während der die Bausparer ihre Beiträge leisten und 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Summe ansparen, und die Zeit, die für die Tilgung des Darlehens benötigt wird. Ehe die zweite Phase eintritt, muss der Vertrag die Zuteilungsreife erreicht haben. Sie hängt von der Bewertungszahl ab, die anhand des gesparten Kapitals und der Laufzeit berechnet wird.

Angehende Hausbesitzer müssen sich nicht zwangsläufig selbst um die Planung und den Bau kümmern, sondern können auch schlüsselfertige Neubauten kaufen. Unternehmen, die auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung Grundstücke erwerben, um darauf zu bauen und die Immobilie später zu verkaufen, werden als Bauträger bezeichnet. Sie sind im Bereich der Wohn- und der Gewerbebauten aktiv und übernehmen alle nötigen Aufgaben, von der Organisation bis zur Ausführung samt Überwachung aller Arbeiten. Das ist insofern von Bedeutung, als dass der Bauträger später für alle Baumängel haftbar gemacht werden kann. Sollten Mängel auftreten, muss der Bauträger sie innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Kunden, die auf dieses Prinzip bauen, sollten sich vorab sehr genau über das Unternehmen informieren, insbesondere über die wirtschaftliche Situation, um später keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. Schließlich erfolgt der Bau mit Finanzmitteln des zukünftigen Besitzers.

Unter dem Bauträgermodell versteht man die Abwicklung eines Bauvorhabens über einen Bauträger. Dazu wird ein Vertrag mit dem Bauträger geschlossen, in dem sich das Unternehmen dazu verpflichtet, ein Grundstück zu beschaffen und darauf eine schlüsselfertige Immobilie zu errichten. Im Rahmen eines Bauträgermodells kümmert sich der Bauträger um alle organisatorischen Belange und handelt dabei auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Nach Abschluss der Arbeiten, die normalerweise nicht vom Bauträger übernommen, sondern von anderen Firmen in dessen Auftrag ausgeführt werden, wird die Immobilie dem Erwerber übergeben. Die komplette Finanzierung liegt in den Händen des angehenden Besitzers. Er muss das Geld zur Verfügung stellen. Im Gegenzug hat der Bauträger Sicherheiten zu stellen oder er schließt eine entsprechende Versicherung ab. Die Leistungen, die beide Seiten vereinbaren, werden in einem Prospekt festgehalten. Der Bauträger hat dafür zu haften, dass die Leistungen erbracht werden und die Ausstattung der Immobilie und das verwendete Material den Vorgaben entsprechen. Mit Blick auf die steuerliche Behandlung handelt es sich beim Bauträgermodell um ein Konzept zum steuerbegünstigten Kauf einer noch in der Bau- oder Planungsphase befindlichen Immobilie. Das und der geringere eigene Arbeitsaufwand machen das Bauträgermodell für viele interessant.

Übernehmen Banken im Rahmen der Baufinanzierung eine Bürgschaft, erheben sie für den dadurch entstehenden Aufwand und das damit verbundene Risiko eine Bürgschafts- oder auch Avalgebühr. Sie wird in Prozent der Garantie- oder Bürgschaftssumme angegeben und richtet sich unter anderem nach der Laufzeit des Kredites, für den die Bank sich verbürgt. In der Regel berechnen Kreditinstitute eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von einem Prozent. Die eigentliche Aval- oder Bürgschaftsgebühr kann dem Kreditnehmer einmalig oder monatlich in Rechnung gestellt werden. Das Kreditinstitut deckt darüber die Kosten, die für Verwaltung und Bearbeitung des Avals und die Prüfung der Bonität des Kunden aufgebracht werden müssen.

Die Bearbeitungsgebühr bzw. das Bearbeitungsentgelt für einen Immobilienkredit zählt zu den Posten, die bei den Kosten der Baufinanzierung einkalkuliert werden müssen. Es handelt sich bei den Bearbeitungsgebühren um einen einmaligen Betrag. Berechnet wird er vom geldgebenden Kreditinstitut für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Üblicherweise wird das vereinbarte Bearbeitungsentgelt - das entweder pauschal oder als Prozentsatz der Kreditsumme anfällt - direkt bei der Auszahlung einbehalten. Insbesondere bei Direktbanken ist es inzwischen Usus, dass auf eine Gebühr verzichtet wird.

Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes der Immobilie die Bank ein Objekt beleiht, sprich finanziert. Der Beleihungswert setzt sich aus dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes sowie aus Lage und Ausstattung zusammen. Bei vermieteten Objekten wird zusätzlich der Ertragswert, also der mögliche Mietertrag berücksichtigt. Die Beleihungsgrenze wird von den Unternehmen unterschiedlich gehandhabt. In der Regel liegt sie bei erstrangigen Darlehen bei 60 bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei Versicherungsgesellschaften ist die Beleihungsgrenze mit höchstens 50 Prozent deutlich niedriger angesetzt. Bewegt sich der Immobilienkredit innerhalb der Beleihungsgrenze und wird er durch eine erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert, spricht man von einer 1a-Hypothek. Finanziert werden diese Darlehen von der Bank durch den Verkauf von Pfandbriefen. Überschreitet das Kreditinstitut die Beleihungsgrenze, handelt es sich um eine 1b-Hypothek für die zusätzlich Bürgschaft aus öffentlicher Hand nötig sind. Zudem wird ein Zinsaufschlag von rund 0,5 Prozent verlangt.

Immobilien, ob nun Häuser, Grundstücke oder Eigentumswohnungen, werden als Beleihungsobjekt bezeichnet. Sie werden im Rahmen der Baufinanzierung als dingliche Sicherheiten eingesetzt, indem im Grundbuch ein Grundpfandrecht, in der Regel eine Grundschuld, eingetragen wird. Belastet werden darf das Beleihungsobjekt maximal bis zur Beleihungsgrenze. Ob es sich dabei um das zu finanzierende Objekt oder eine andere Immobilie handelt, ist nicht relevant.

Der Beleihungsvertrag ist ein ganz normaler Darlehensvertrag, der zur Finanzierung einer Immobilie zwischen Kreditinstitut und Kunden geschlossen wird. Als Beleihungsvertrag wird er bezeichnet, weil das zu finanzierende Objekt als Beleihungsobjekt und damit als Sicherheit für den Darlehensgeber dient. Dazu wird ein Grundpfandrecht eingetragen. Grundsätzlich regelt der Beleihungsvertrag die Überlassung von Geld oder anderen Sachen, die verwertet werden können, auf entgeltlicher Basis, das heißt: Der Darlehensgeber verlangt vom Darlehensnehmer Zinsen.

Paragraph 12 des Hypothekenbankgesetzes sieht vor, dass Banken für eine zu finanzierende Immobilie einen Beleihungswert ermitteln müssen. Im Gegensatz zum Verkehrswert, der sich auf einen bestimmten Stichtag bezieht und den aktuellen Marktwert des Objektes widerspiegelt, geht es um eine längerfristige Beurteilung. Gleichwohl fließt neben dem Ertragswert (bei vermieteten Objekten), dem Boden- und dem Bauwert auch der Verkehrswert mit in den Beleihungswert ein. Da gerade bei Immobilien Marktschwankungen auftreten können, wird im Sinne einer dauerhaften Schätzung des Wertes ein Sicherheitsabschlag eingerechnet. Er beträgt zwischen zehn und 20 Prozent. Daher ergibt sich beim Beleihungswert grundsätzlich ein niedrigerer Wert als beim Verkehrswert. Von Bedeutung ist der Beleihungswert einer Immobilie, weil er die Grundlage für die Beleihungsgrenze bildet. Die höchstmögliche Kreditsumme orientiert sich damit ausschließlich an diesem Wert. Berechnet wird die Beleihungsgrenze anhand eines festen Prozentsatzes des Beleihungswertes.

Sobald die Bank das Darlehen bereitstellt, muss der Kunde den Kredit innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist - in den meisten Fällen drei Monate ab Zusage - abnehmen. Ansonsten ist das Kreditinstitut berechtigt, Bereitstellungszinsen zu verlangen, da ihr durch die Refinanzierung Kosten entstanden sind. Berechnet werden diese Zinsen nach Ablauf der Frist für das gesamte Darlehen bzw. noch nicht in Anspruch genommene Teile des Darlehens. Üblich sind 0,25 Prozent pro Monat. Wenn die Bank den Immobilienkredit zum 1. Januar eines Jahres zur Verfügung gestellt hat, die Auszahlung jedoch erst sechs Monate später am 1. Juli erfolgt, müssen bei einer Frist von drei Monate Zinsen für ein Vierteljahr - also drei Monate - gezahlt werden. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro entspricht das Bereitstellungszinsen in Höhe von 750 Euro.

Immobilien verursachen laufende Kosten, die als Betriebs- oder Bewirtschaftungskosten bezeichnet werden. Bei vermieteten Objekten muss zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten unterschieden werden. Kosten, die als nicht umlagefähig gelten, dürfen dementsprechend nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören alle Ausgaben für die Instandhaltung, nötige Reparaturen, die Verwaltung der Immobilie oder das Mietausfallwagnis. Die wichtigsten Posten, die laut II. Berechnungsverordnung umgelegt werden dürfen sind: Die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, die Entwässerung, die Straßenreinigung, die Müllabfuhr, den Schornsteinfeger und den Hauswart, die Aufwendungen für einen Aufzug, die Beleuchtung, die Gemeinschaftsantenne und die Außenanlagen sowie die Beiträge für die Haftpflicht- und Sachversicherungen. Daneben gibt es den Kosten, die den Mietern verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden, beispielsweise für die Heizung oder Warmwasser.

Bei Grundstücksverträgen ist die Beurkundung durch einen Notar vorgeschrieben. Mit der Beurkundung bestätigt der Notar zum einen die Richtigkeit der Unterschriften auf dem Vertrag, nachdem er die Personalien anhand der Ausweispapiere überprüft hat. Zum anderen bescheinigt er, dass das Rechtsgeschäft inhaltlich korrekt ist. Damit unterscheidet sich Beurkundung von einer einfachen Beglaubigung. Grundlage für die Pflicht zur notariellen Beurkundung von Grundstücksgeschäften ist das Bürgerliche Gesetzbuch. In Paragraph 311b heißt es dazu: ?Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird in seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.? Die Details werden durch das Beurkundungsgesetz geregelt.

Der Bodenwert bezieht sich ausschließlich auf das reine Grundstück. Darauf befindliche Gebäude werden bei der Ermittlung des Bodenwertes nicht berücksichtigt. Er richtet sich in erster Linie nach Lage und Größe. Weitere Faktoren, die den Bodenwert bestimmen, sind der Zuschnitt des Grundstücks, der Erschließungsgrad, die aktuelle Nutzung und die Bebauungsfähigkeit. Entscheidend ist dabei der Bodenrichtwert, der jedes Jahr von einem örtlichen Gutachterausschuss neu festgelegt wird. Grundlage für ihre Berechnung sind die Verkaufspreise, die Grundstücke im zurückliegenden Jahr erzielen konnten. Angegeben wird der Bodenrichtwert als Preis pro Quadratmeter samt der Kosten für die Erschließung des Grundstücks. Von Bedeutung ist der Bodenwert insbesondere bei der Kreditabsicherung im Rahmen einer Baufinanzierung.