Lexikon

Dafür, dass ein Sachverständiger im Auftrag der Bank ein Wertgutachten für eine Immobilie erstellt, werden Gebühren fällig. Die Kosten für die Schätzung werden entweder pauschal in Rechnung gestellt oder als Prozentsatz der Kreditsumme. Üblich sind 0,2 bis 1,0 Prozent des Kreditvolumens. Tragen muss diese Kosten der Darlehensnehmer. Die Schätzgebühren werden bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbart und bei der Auszahlung direkt vom Nominalbetrag einbehalten. Sie wirken sich nicht auf den Effektivzins aus, da die Dienstleistung laut Preisangabenverordnung in keinem direkten Zusammenhang mit der Zusage des Darlehens steht. Um verschiedene Angebote miteinander vergleichen zu können, müssen daher auch die Schätzgebühren berücksichtigt werden.

Banken sind vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, den Beleihungswert eines Objektes zu ermitteln. Das geschieht durch eine Schätzung, die von einem Sachverständigen oder einer Schätzungsbehörde vorgenommen wird. Weitere Bezeichnungen für die Schätzung sind Taxe und Wertgutachten. In die Schätzung fließen neben der Lage des Grundstücks auch der Zustand des oder der Gebäude, die örtlichen Marktverhältnisse und die erzielten bzw. nachhaltige erzielbaren Mieteinnahmen ein. Dadurch, dass in der Regel ein externer Bausachverständiger mit der Schätzung beauftragt wird, fallen Schatzgebühren an.

Die SCHUFA wurde 1927 als ?Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherheit? von Kreditinstituten und Wirtschaftsunternehmen ins Leben gerufen. Sie gliedert sich seit dem Jahr 2000 in acht regionale Gesellschaften, die zur SCHUFA Holding AG gehören. Ihre Aufgabe ist es, Informationen über Kunden zu sammeln, angefangen bei den Daten zur Person, über vertragsgemäß und nicht vertragsgemäß abgewickelte Geschäfte wie beispielsweise Kredite und gegebenenfalls die Einträge in Schuldnerverzeichnissen. Diese Informationen gibt die ScHUFA an ihre Vertragspartner weiter. Kunden müssen eine Selbstauskunft beantragen, um einzusehen, welche Daten vorliegen. Anhand der SCHUFA-Akte, die in positive und negative Merkmale unterteilt ist, beurteilen Banken die Bonität des Kunden. Liegt ein negativer Eintrag vor, etwa weil es Probleme bei der Tilgung eines Darlehens gab oder die Mobilfunkrechnung nicht bezahlt wurde, gilt der Antragsteller als nicht kreditwürdig. Damit sorgt die SCHUFA dafür, dass Banken und Firmen, die Kredite vergeben, keinen unnötigen Schaden erleiden, und Kreditnehmer sich nicht überschulden.
Kritik wird an der SCHUFA vor allem aufgrund des so genannten Scoring-Wertes geübt. Er setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen, unter anderem der Wohnlage. Das heißt, selbst jemand, der gut verdient, aber in der ?falschen Straße? wohnt, kann durch das Raster fallen.

Bei der Schuldübernahme wird ein bestehender Vertrag auf einen neuen Darlehensnehmer umgeschrieben, während der bisherige Kunde aus dem Darlehensvertrag ausscheidet. Für diesen Schritt ist das Einverständnis aller Vertragsparteien Voraussetzung. Banken und Kreditinstitute stimmen normalerweise nur zu, wenn der neue Kreditnehmer mindestens die gleiche Bonität nachweisen kann wie der Vorgänger. Von Belang ist eine Schuldübernahme meistens dann, wenn der Käufer einer Immobilie die bereits bestehende Baufinanzierung des aktuellen Besitzers übernehmen möchte. Dann ist es ratsam, vor dem Kauf mit der Bank über die Option und die Konditionen der Schuldübernahme zu sprechen.

Die Zinsen, die ein Darlehensnehmer für einen Kredit bezahlt, werden als Schuldzinsen bezeichnet. Ein Schuldzinsenabzug ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn mit dem Kredit eine nicht privat genutzte Immobilie, sondern ein vermietetes Objekt finanziert wird. Dann können die Schuldzinsen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden und führen somit zu einer Steuerentlastung. Das gilt unabhängig davon, ob die Kosten durch die Finanzierung vor oder nach dem Einzug eines Mieters entstehen.

Als Selbsthilfe gilt bei der Baufinanzierung die vom Kunden, seinen Bekannten und Verwandten erbrachte Eigenleistung. Sinnvoll ist die Selbsthilfe, wenn man über das nötige handwerkliche Geschick verfügt oder Handwerker im Bekannten- und Verwandtenkreis hat. Die Selbsthilfe zählt zum Eigenkapital und wird so berechnet, als würde ein Fachunternehmen die Arbeit leisten. Um den Finanzplan für den Kauf oder Bau eines Hauses auf eine solide Basis zu stellen, darf die Selbsthilfe nicht überschätzt werden, zumal der Bauherr erkranken und Helfer ausfallen können. Zudem gibt es auf Arbeiten, die selbst ausgeführt werden, keine Gewährleistung und entstehen zusätzliche Kosten, wenn später selbst oder durch einen Fachbetrieb nachgebessert werden muss.

Verzichtet ein Bürge auf die Einrede der Vorausklage - geregelt durch den Paragraphen 773 des Bürgerlichen Gesetzbuches -, handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei der Einrede auf Vorausklage darf der Gläubiger sich erst dann an den Bürgen wenden, wenn alle Versuche gescheitert sind, die noch ausstehenden Forderungen über das bewegliche Vermögen des Schuldners auszugleichen. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft muss der Bürge sofort mit seinem gesamten Vermögen haften. Er kann in dem Fall nicht verlangen, dass der Gläubiger eine Vorausklage gegen den Hauptschuldner anstrebt.

Für einen Immobilienkredit werden von der Bank Sicherheiten gefordert. Für eine langfristige Baufinanzierung dienen hauptsächlich Grundpfandrechte, also Grundschulden oder Hypotheken als Sicherheiten. Ergänzend können Sicherheiten in Form von Bürgschaften oder Zusatzsicherheiten wie Guthaben, Wertpapieren und Immobilienvermögen durch den Darlehensnehme gestellt werden. Die Sicherheiten werden bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens einbehalten. Wird der Kunde zahlungsunfähig oder kommt seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nach, kann die Bank die Sicherheiten verwerten.

Die Sicherungszweckerklärung bzw. Zweckerklärung oder auch Zweckbestimmungserklärung ergänzt die Grundschuld und stellt eine Vereinbarung der beiden Vertragsparteien, des Kreditgebers und -nehmers dar. Durch die Sicherungszweckerklärung wird eine Verbindung geschaffen zwischen der Darlehensforderung und der Grundschuld. Festgelegt wird, wofür und in welcher Höhe das Grundpfandrecht durch den Kreditgeber genutzt werden darf.

Sonderausgaben sind per Einkommensteuergesetz festgelegte Aufwendungen, die ein Steuerpflichtiger von seinen Gesamteinkünften abziehen und somit steuerlich geltend machen kann. Zu den Sonderausgaben werden neben den Beiträgen zur Sozial- und Rentenversicherung, Spenden, bereits gezahlten Kirchensteuern und Aufwendungen für die private Altersvorsorge - etwa eine Rürup-Rente - auch die Kosten vor dem Bezug eines Eigenheims sowie die Abzugsbeträge zur Förderung des Wohneigentums gezählt.

In den Rahmen der steuerlichen Förderung des Eigenheims gehören die zum 1. Januar 2006 eingestellte Eigenheimzulagen sowie im gleichen Zusammenhang auch die Kinderzulage und die Zulagen für <>ökologische Baumaßnahmen.

Der Wohnungsbau wird vom Staat durch steuerliche Vergünstigungen gefördert. Dazu gehören Abschreibungen - die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden bei der linearen Abschreibung bis zum Baujahr 1924 über 40 Jahr mit jährlich 2,5 Prozent und ab Baujahr 1925 über 50 Jahre mit jährlich 2,0 Prozent abgeschrieben -, die Vorkosten, die beispielsweise durch das Damnum oder Bauleitzinsen entstehen, Sonderausgaben und der Schuldzinsenabzug.

Steuermodelle sind eine Investitionsformen wie beispielsweise das Bauträger- oder das Bauherrenmodell. Sie verfolgen das Ziel, durch den Kauf von Immobilien die Steuerlast zu senken, indem die steuerliche Förderung konsequent ausgenutzt wird. Allerdings haben viele dieser Modelle die Hoffnungen der Anleger nicht erfüllen können, weil sie von den Finanzbehörden nicht oder nur zum Teil anerkannt wurden. Als problematisch haben sich bei den Investitionen auch der Wertzuwachs und die Mieterträge erwiesen, die teils zu hoch angesetzt wurden.