Lexikon

Der Begriff Damnum stammt aus Lateinischen und steht für Verlust oder Einbuße. Im Rahmen der Baufinanzierung wird er oft mit dem Disagio als Abgeld gleichgesetzt. Dabei handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers an seine Bank, durch die sich der Auszahlungsbetrag verringert. Das Damnum bzw. Disagio ist damit die Differenz zwischen dem vereinbarten Nominalbetrag des Darlehens und der letztlich an den Kunden ausgezahlten Summe. Bei einem Immobilienkredit über nominal 100.000 Euro und einem Damnum von 3,0 Prozent (möglich sind bis zu 10 Prozent), was 3.000 Euro entspricht, würde die Bank 97.000 Euro auf das Konto überweisen. Dadurch, dass ein Damnum vereinbart wird, verringert sich der Nominalzinssatz, während der Effektivzins steigt. Lohnenswert kann ein Damnum sein, wenn das Kapital für eine Immobilie verwendet wird, die später vermietet werden soll. Das Damnum kann in dem Fall steuerlich geltend gemacht werden. Ob sich dieser Schritt in barer Münze auszahlt, muss im Einzelnen sehr genau geprüft werden. Bei Immobilien, die später selbst genutzt werden, ergeben sich aus dem Damnum finanzielle Einbußen.

Mit dem Darlehensantrag stellt der Kunde bei einem Kreditinstitut einen Antrag auf ein Darlehen in gewünschter Höhe, ob nun Immobilienkredit oder Ratenkredit. Insbesondere bei der Baufinanzierung ist es angesichts der höheren Summe wichtig, sich auf den Termin und damit das Beratungsgespräch bei der Bank vorzubereiten und die nötigen Unterlagen zusammenzustellen. Dazu gehören bei Arbeitnehmern die Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbständigen und Freiberuflern die Gewinn-Verlustrechnungen bzw. Bilanzen der vergangenen drei Jahre. Da im Rahmen des Gesprächs zum Darlehensantrag auch das Eigenkapital thematisiert wird, ist es wichtig, sich zu diesem Punkt einen Überblick zu verschaffen. Ergebnis des Antrags sind in der Regel ein oder mehrere Finanzierungsmöglichkeiten, die seitens der Bank erarbeitet werden.

Mit der Darlehensbewilligung sagt die Bank rechtlich verbindlich zu, den beantragten Kredit zu gewähren. Die Darlehensbewilligung beruht auf dem Darlehensantrag und der Prüfung der Unterlagen. Die Bank kontrolliert einerseits die Bonität des Kunden, andererseits die Werthaltigkeit des geplanten Objekts. Beides muss dem Anforderungsprofil des Kreditinstituts entsprechen, vor allem im Bezug auf das Risiko. Fällt die Entscheidung positiv aus und folgt daraus die Darlehensbewilligung, wird der Darlehensvertrag erstellt. Zwischen Darlehensantrag und Darlehensbewilligung vergehen dank moderner Technik und besserer Zugriffsmöglichkeiten auf die Daten des Kunden heute nur noch wenige Tage.

Der Darlehensvertrag wird zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer über die Gewährung und Rückzahlung der vereinbarten Kreditsumme geschlossen. Zustande kommt ein solcher Darlehensvertrag in der Regel nach folgendem Muster: 1) Der Kunde stellt einen Darlehensantrag, der von der Bank geprüft und bewilligt wird. 2) Die Bank erstellt ein Finanzierungsangebot für eine Immobilie, das vom Kunden angenommen wird. Wichtigste Bestandteile des Darlehensvertrages sind die Kreditsumme, die Laufzeit, die Konditionen im Bezug auf die Höhe der Zinsen und die Sicherheiten, die Zinsfestschreibung, die Rückzahlung, Kündigungsmöglichkeiten, die Nebenkosten, der Gerichtsstand sowie die allgemeinen Darlehensbedingungen, denen der Vertrag zugrunde liegt. Der Darlehensvertrag und die darin enthaltenen Vereinbarungen müssen schriftlich festgehalten werden. Die Bank verpflichtet sich, dem Darlehensnehmer den vereinbarten Betrag zu den im Vertrag genannten Konditionen zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer auf der anderen Seite, erklärt, dass er den Betrag und den geschuldeten Zins innerhalb des vereinbarten Zeitraums zurückzahlt.

Hypothekenbanken refinanzieren Darlehen, die sie vergeben, über die Ausgabe von Pfandbriefen. Diese Papiere gelten als sehr sichere Geldanlage, da sie über eine Immobilie und damit dinglich abgesichert sind. Eine Deckungshypothek ist damit eine Hypothek, die als Sicherheit für die Pfandbriefe von Hypothekenbanken dient. Um diese dingliche Sicherheit zu gewährleisten, dürfen nur so viele Pfandbriefe ausgegeben werden, dass ihr Nennwert gedeckt ist - durch Hypotheken und den Zinsertrag. Weitere Sicherheiten sind der Eintrag der Hypothek an erster Stelle im Grundbuch - zweitrangige Finanzierungen sind auf diesem Weg nicht möglich - und die Finanzierung von maximal 60 Prozent des Beleihungswertes.

Das Disagio ist ein Abschlag und damit der Differenzbetrag zwischen der Summe, die seitens der Bank zur Baufinanzierung ausgezahlt wird, und dem Betrag, der im Kreditvertrag vereinbart wurde. Angegeben wird das Disagio als Prozentsatz. Bei einem Disagio über drei Prozent und einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro würde die Bank demnach 3.000 Euro von Anfang an als Vorauszinsen einbehalten und dem Kreditnehmer 97.000 Euro auszahlen. Vereinbaren lässt sich ein Disagio von bis zu zehn Prozent. Das Disagio wirkt sich direkt auf den Nominalzins des Immobilienkredits aus. Er wird dadurch für die Folgejahre gesenkt. Der Effektivzins ändert sich durch die Vereinbarung eines Disagio nicht. Einen Nutzen daraus können nur Bauherren ziehen, die später als Vermieter auftreten und die Immobilie nicht selbst nutzen. Sie haben die Möglichkeit, das Disagio in voller Höhe von der Steuer abzusetzen. Ob es sich unter dem Strich rechnet, ein Disagio - oder auch Damnum - mit der Bank zu vereinbaren, muss von Fall zu Fall genau berechnet werden.