Lexikon

Als Ablösung bezeichnen Kreditinstitute den Vorgang einer Umschuldung. Ein laufender Kredit wird dabei durch ein neues und in der Regel günstigeres Darlehen einer anderen Bank abgelöst.

Mit der Unterschrift auf dem Kreditvertrag verpflichtet sich der Darlehensnehmer den Kredit binnen einer vereinbarten Frist, der so genannten Abnahmefrist, in Anspruch zu nehmen und sich das Geld auszahlen zu lassen. Das heißt, der Kredit wird seitens des Darlehensnehmers abgenommen.

Die degressive Abschreibung erfolgt nicht in gleichen, sondern jährlich abnehmenden Beträgen. Dadurch ist der steuerliche Vorteil durch den Kauf oder den Bau einer Immobilie in den ersten Jahren wesentlich höher.
Möglich ist die degressive Abschreibung für Käufer nur, wenn das Gebäude im Jahr der Fertigstellung erworben wurde und der Hersteller keine degressive Abschreibung, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat.
Bei Wohngebäuden – Kaufvertrag oder Bauantrag nach dem 31. Dezember und vor dem 1. Januar 2006 – gelten folgende Sätze: Die ersten zehn Jahre jeweils 4,0 Prozent, die folgenden acht Jahre 2,5 Prozent und die restlichen 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent.

Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungs- bzw. die Herstellungskosten einer Immobilie in jährlich gleichbleibenden Beträgen bei der Steuererklärung geltend gemacht.
Berechnungsgrundlage ist die gewöhnliche Nutzungsdauer.
Festgelegt wurde für nach dem 31. Dezember 1924 errichtete Häuser ein Satz von jährlich zwei Prozent, woraus sich eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt.
Häuser, die vor diesem Zeitpunkt fertiggestellt waren, können über 40 Jahre mit jeweils 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
Sofern die Immobilie nicht für Wohnzwecke genutzt wird oder Teil eines Betriebsvermögens ist und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 eingereicht wurde, gilt eine Abschreibungsdauer von 25 Jahren zu je vier Prozent.
Bei einer kürzeren Nutzungsdauer von Wirtschaftsgebäuden kommt die AfA (Absetzung für Abnutzung) entsprechend der genauen Nutzungsdauer zum Tragen.

Immobilien verlieren durch die Nutzung an Wert. Durch die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, kann dieser Wertverlust steuerlich geltend gemacht werden. Sie erfolgt über mehrere Jahre und wird anhand der Anschaffungskosten beim Kauf bzw. der Herstellungskosten beim Bau berechnet. Zugrundegelegt wird dabei die gewöhnliche Nutzungsdauer. Möglich ist eine lineare Abschreibung in jährlich gleich hohen Sätzen oder eine degressive Abschreibung, bei der anfangs höhere Beträge als Werbungskosten oder Betriebsausgaben im Rahmen der Steuererklärung angesetzt werden können.

Werden Rechte wie beispielsweise das Grundpfandrecht vom bisherigen auf einen anderen Gläubiger übertragen, handelt es sich um eine Abtretung. Im Zusammenhang mit Immobilien bzw. der Baufinanzierung ergeben sich vor allem zwei Möglichkeiten einer Abtretung. Zum einen bei der Grundschuld; ist der neue Gläubiger mit den bestehenden Bedingungen – etwa der Zinssatz und die Vollstreckbarkeit – einverstanden ist, wird die Abtretung im Grundbuch vermerkt, statt das eine neue Grundschuldbestellung erfolgt. Zum anderen besteht die Möglichkeit, Ansprüche aus Sparplänen, Lebensversicherungen oder Bausparverträgen abzutreten.

Amortisation ist ein anderer Begriff für Tilgung und steht damit für die Rückzahlung eines Darlehens durch den Kreditnehmer. Angegeben wird die Tilgung in der Regel als Tilgungssatz in Prozent.

Der amtliche Lageplan gehört zu den so genannten Katasterpapieren. Erstellt wird dieser Plan vom Katasteramt oder dem Liegenschaftsamt der zuständigen Gemeinde. Üblich ist dabei ein Maßstab von 1:5000. Zu entnehmen sind dem amtlichen Lageplan die genaue Lage des Grundstücks, die Größe, die Form und die Grenzen sowie die darauf befindlichen Gebäude samt ihrer Maße. Ein weiterer Punkt, der in den Lageplan einfließt ist die Anbindung des Grundstücks an die öffentlichen Verkehrswege. Das ist für Interessenten insofern von Bedeutung, als dass sie sich vorab ein recht genaues Bild von dem Grundstück machen können, das sie zu kaufen beabsichtigen. Benötigt wird der amtliche Lageplan zum einen für die Planung, zum anderen für die Finanzierung eines Bauvorhabens.

Das Annuitätendarlehen ist die im Rahmen der Baufinanzierung beliebteste und am häufigsten vereinbarte Form eines Darlehens. Der Begriff Annuität steht dabei für die während der Zinsfestschreibung gleichbleibende Jahresleistung, die der Kreditnehmer an die Bank zu zahlen hat. In der Regel werden die Raten monatlich, eher selten vierteljährlich oder auch jährlich gezahlt. Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Sie werden jeweils in einem festen Prozentsatz angegeben. Bei einem Annuitätendarlehen, das auch als Tilgungs- oder Amortisationsdarlehen bekannt ist, sinkt der Zinsanteil, der sich aus dem Nominalbetrag ergibt, von Jahr zu Jahr. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, mit dem der Kredit zurückgeführt wird. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro, das nominal mit 6,0 Prozent verzinst wird und einer vereinbarten Tilgung von einem Prozent pro Jahr, ergibt sich gemäß der Formel (Darlehenssumme x (Nominalzins + Tilgungssatz)) : 100 eine Annuität von 7.000 Euro. Im ersten Jahr entfallen davon 6.000 Euro auf den Zinsanteil und 1.000 Euro auf den Tilgungsanteil. Entsprechend der Restschuld von 99.000 Euro im zweiten Jahr ergibt sich ein Betrag von 5.940 Euro für die Zinsen und 1.060 Euro für die Tilgung. Im zehnten Jahr steigt der Tilgungsanteil auf rund 1.689 Euro, während die Zinsen mit 5.310 Euro zu Buche schlagen.

Mit der Auflassung einigen sich Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften zu diesem Schritt gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. Der Paragraph 873 des BGB regelt den Erwerb durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Die Vorgaben für die Auflassung an sich sind dem Paragraphen 925 zu entnehmen. Demnach ist für die Übertragung des Eigentums nach Paragraph 873 die Anwesenheit beider Teile (Käufer und Verkäufer) vor einer zuständigen Stelle (Notar) erforderlich. Entgegengenommen wird die Auflassung, die nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgen darf, durch einen Notar, der den Rechtsakt beurkundet. Übertragen wird das Grundstück bzw. das Eigentum jedoch erst, wenn die vereinbarte Summe gezahlt und der Eintrag im Grundbuch vorgenommen wurde. Um sich den Anspruch auf eine Immobilie zu sichern, besteht die Möglichkeit vor der eigentlichen Auflassung eine Auflassungsvormerkung vornehmen zu lassen. Sie wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und verhindert, dass ohne Zustimmung des Grundstückskäufers, also des Auflassungsberechtigten, Belastungen oder Verfügungen über das Grundstück vorgenommen werden oder es an einen Dritten verkauft wird.

Die Auflassungsvormerkung gibt dem Interessenten an einem Grundstück zumindest in einigen Punkten die Sicherheit, dass sich der Verkäufer doch nicht anders entscheidet oder Maßnahmen ergreift, die sich später als nachteilig für neuen Besitzer erweisen könnten. Das wäre zum Beispiel dann gegeben, wenn nach den ersten Gesprächen Belastungen oder Verfügungen über das Grundstück vorgenommen würden. Verhindern lässt sich das durch die Auflassungsvormerkung, die in der Abteilung II des Grundbuches eingetragen wird. Sie bildet die Vorstufe zur eigentlichen Auflassung, der notariell beurkundeten Einigung von Käufer und Verkäufer. Ohne Zustimmung des angehenden Grundstückskäufers sind derlei Änderungen nach der Auflassungsvormerkung nicht wirksam. Auch ein Verkauf an eine andere Person wird dadurch verhindert. Die Vormerkung ändert jedoch nichts an den möglichen Folgen, sollten Gläubiger im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers ihre Rechte durchsetzen wollen.

Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse fallen in den Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung, mit der vor allem jungen Familien über finanzielle Anreize die Möglichkeit gegeben werden soll, sich Eigentum in Form eines Eigenheims anzuschaffen. Dabei unterscheiden sich die Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse in der Art der Förderung, die der Staat bietet. Beim Darlehen handelt es sich um einen zinsgünstigen Kredit, der an die Bauherren vergeben wird. Damit lassen sich die laufenden Belastungen durch die niedrigeren Darlehenszinsen senken. Zuschüsse werden als einmalige oder laufende Leistungen gewährt. Weitere Formen der Wohnungsbauförderung sind Bürgschaften und steuerliche Vergünstigungen. Um in den Genuss der staatlichen Leistungen zu kommen, müssen die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt werden. Sie sind in der Regel an Einkommensgrenzen geknüpft. Das heißt, ab einem bestimmten Jahresgehalt wird keine Förderung mehr gewährt. Im Zusammenhang mit den Aufwendungsdarlehen und -zuschüssen ist die KfW-Förderbank die bekannteste Vergabestelle. Sie stellt in erster Linie privaten Hausbauern finanzielle Mittel zur Verfügung, um Wohneigentum zu schaffen oder Wohngebäude zu sanieren, modernisieren bzw. sie mit Technik zur Nutzung erneuerbarer Energie auszustatten. Ansprechpartner ist nicht die KfW-Förderbank selbst, sondern die finanzierende Bank. Grundsätzlich informieren auch die Ämter für Wohnungswesen über die Möglichkeiten, Zuschüsse oder Darlehen vom Staat zu erhalten.

Ein Darlehen wird im Normalfall erst dann vom Kreditinstitut ausgezahlt, wenn die nötigen Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Typische Voraussetzungen, damit die Bank die Auszahlung vornimmt, sind der von allen Partner unterzeichnete Vertrag, der Eintrag der Grundpfandrechte sowie eine Reihe von Unterlagen wie beispielsweise der Einkommensnachweis und die Papiere zum geplanten Objekt. Sind alle erforderlichen Schritte erfolgt und die Dokumente komplett, wird der Darlehensbetrag ausgezahlt. Anderenfalls besteht die Möglichkeit, dass die Summe vorab auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Geführt wird es von einem Notar, der dafür Sorge zu tragen hat, dass der Betrag zweckmäßig verwendet wird. Eine zweite Option für die vorzeitige Auszahlung ist die notarielle Bestätigung, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Auszahlung erfolgt abhängig davon, ob ein Haus neu gebaut oder gekauft wird. Beim Immobilienkauf zahlen Banken den Kredit in einem Betrag aus. Bei Neubauten wird entsprechend des Fortschrittes und der Vereinbarung mit dem Bauträger bzw. gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Teilbeträgen ausgezahlt.

Der Auszahlungskurs gibt den Prozentsatz an, zu dem der Kredit an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. In der Regel beträgt der Auszahlungskurs 100 Prozent, sprich, der Kredit wird in voller Höhe an den Kunden gezahlt. Der Kurs ändert sich, sollte mit der Bank ein Disagio vereinbart worden sein – ein Abschlag vom Nennwert in Form vorausbezahlter Zinsen, durch die sich der Zinssatz senken lässt. Beispiel: Bei einem Disagio über 9,0 Prozent ergibt sich ein Auszahlungskurs von 91 Prozent. Bei einer Baufinanzierung über 100.000 Euro ergäbe sich daraus ein Auszahlungsbetrag von 91.000 Euro.

Ein Darlehen zur Baufinanzierung wird von Banken nicht ohne Weiteres ausgezahlt. Damit das Geld auf das Konto des Kreditnehmers überwiesen wird, müssen eine Reihe von Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt werden. Sie sind Teil der Darlehensbedingungen. Neben den allgemein üblichen Voraussetzungen wie den vollständig unterschriebenen Verträgen und dem Eintrag des Grundpfandrechts an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch gibt es individuell unterschiedliche Kriterien, die seitens des Kunden erfüllt werden müssen. Dazu gehört, dass Unterlagen und Urkunden vorgelegt werden, zum Beispiel der Kaufvertrag für die Immobilie bzw. das Grundstück, sämtliche Papiere und Fotos zum geplanten oder zum Kauf vorgesehenen Objekt, Nachweise über die Fertigstellung und als Sicherheit für die Bank auch Einkommensnachweise.

Die Avalgebühr oder auch Bürgschftsgebühr wird fällig, wenn ein Kreditinstitut mit einem Aval die Bürgschaft für einen Kunden übernimmt oder eine Garantie für ihn stellt. Die Bank verpflichtet sich dazu, dass sie mit ihrer eigenen Kreditwürdigkeit für die Verbindlichkeiten des Darlehensnehmers einsteht. Da sie durch die Bürgschaft das Risiko übernehmen und mit dem Aval ein Verwaltungs- und Arbeitsaufwand verbunden ist, verlangen Banken eine Avalgebühr. Angegeben wird sie in Prozent der Bürgschafts- oder der Garantiesumme. Für die Bearbeitung, die unter anderem die Bonitätsprüfung des Kunden umfasst, wird in der Regel einmalig ein Prozent berechnet. Hinzu kommen 0,5 bis 1,0 Prozent jährlich, mit denen die Bank sich den Aufwand der regelmäßigen Prüfung und das Risiko bezahlen lässt. Dabei spielen auch die Laufzeit des Darlehens und der Zweck der Bürgschaft eine Rolle.

Der Staat greift angehenden Hausbesitzern durch die <>öffentliche Förderung des Wohnungsbaus finanziell unter die Arme. Diese Förderung hat viele Gesichter. Daher muss von Fall zu Fall überprüft, welche Möglichkeiten in Anspruch genommen werden können. Möglich sind steuerliche Vergünstigungen etwa durch Abschreibungen, zinsgünstige Darlehen beispielsweise durch die KfW-Förderbank, Zuschüsse, in Form von Aufwendungszuschüssen unter anderem, wenn ökologisch gebaut wird, oder Bürgschaften. Die Regeln für die <>öffentliche Förderung des Wohnungsbaus variieren von Bundesland zu Bundesland. Teilweise legen die Länder eigene Fördertöpfe auf. Andere Fördermaßnahmen gelten bundesweit. Über die Möglichkeiten und Voraussetzungen, in den Genuss einer Förderung zu kommen – oft ist die Bewilligung an Einkommensgrenzen gebunden – informieren neben den Stadt- und Kreisverwaltungen auch die Ämter für Wohnungswesen.

Ökologische Baumaßnahmen zielen in erster Linie darauf ab, den Energieverbrauch einer Immobilie – durch Strom, Gas oder Öl – zu senken. Das kann einerseits durch bauliche Maßnahmen wie eine bessere Dämmung geschehen. Andererseits helfen Solaranlagen, Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen und moderne Heizkessel, die Kosten in Grenzen zu halten. Gefördert wurden ökologische Baumaßnahmen auch durch die Eigenheimzulage. Für den Förderzeitraum von maximal acht Jahren gab es für entsprechende Maßnahmen eine gesonderte Zulage. Da die Eigenheimzulage zu 2006 eingestellt wurde und nur noch für Immobilien gezahlt wird, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft oder gebaut wurden, steht diese Möglichkeit nicht mehr offen.
Dafür können beispielsweise über die KfW-Förderbank oder die Bundesländer Zuschüsse beantragt oder vergünstigte Darlehen in Anspruch genommen, wenn <>ökologische Baumaßnahmen geplant sind, etwa ein Niedrigenergie- oder Passivhaus.