Lexikon

Valutierung bezeichnet die Auszahlung eines Darlehens und markiert somit den Beginn der Darlehenslaufzeit. Damit die Bank den vereinbarten Kredit valutiert, muss der Kunde die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllen, die vom Kreditinstitut verlangt werden. In der Regel handelt es sich dabei um die Grundpfandrechte, die zur Absicherung des Kredites im Grundbuch eingetragen werden. Wird der Kredit für den Kauf einer Immobilie benötigt, erfolgt die Valutierung normalerweise in einem Betrag. Bei Neubauten wird die Auszahlung oft in mehreren Raten, dem Baufortschritt entsprechend, vorgenommen. Für eine vorzeitige Valutierung muss das Geld entweder auf ein Notaranderkonto oder Treuhandkonto gezahlt werden oder aber es liegt eine Notar-Bescheinigung vor. Sind alle Bedingungen erfüllt, erfolgt die Valutierung. Nimmt der Kunde das Darlehen nicht fristgerecht ab, muss er mit Bereitstellungszinsen rechnen.

Wenn keine Zinsfestschreibung vereinbart wurde, die über einen festen Zeitraum einen gleich bleibenden Zinssatz garantiert, sondern eine Zinsgleit- oder auch Zinsanpassungsklausel Bestandteil des Vertrages ist, sind die Zinsen variabel. Die Vereinbarung eines variablen Zinses sorgt dafür, dass der Darlehensgeber den Zinssatz während der Laufzeit an das Niveau des Kapitalmarktes anpassen darf. Bei einem variablen Zins muss der Kunde also damit rechnen, dass der Zinssatz steigen kann. Auf der anderen Seite ist es ebenso möglich, dass die Bank die Zinsen für ein Immobiliendarlehen nach unten korrigiert.

Werden alle Darlehen - vom Annuitätendarlehen bis zu Förderdarlehen - von einem einzigen Kreditgeber gewährt, spricht man von einer so genannten Verbundfinanzierung. Für den Darlehensnehmer hat es den Vorteil, dass er nur einen Ansprechpartner hat und die Verhandlungen rund um die Baufinanzierung auch nur mit einer Bank bzw. einem Kreditinstitut führen muss.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, sprich der Wert, der aktuell im normalen Geschäftsverkehr für das Objekt bezahlt würde und am Markt erzielt werden könnte. Subjektive Einflüsse spielen dabei keine Rolle. Ermittelt wird der Verkehrswert einer Immobilie über den Sach- oder Vergleichswert bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen oder den Ertragswert bei Mietobjekten. Berücksichtigt werden dabei neben der allgemeinen Marktlage auch die örtlichen Verhältnisse. Dabei bezieht sich der Verkehrswert, für den ein Wertgutachten erstellt wird, immer auf einen festen Stichtag. Daher ist er im Gegensatz zum Beleihungswert auch nicht für die Beurteilung des langfristigen Risikos geeignet. Vielmehr gibt er Aufschluss darüber, ob der geforderte Kaufpreis auch berechtigt ist.

Banken verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung, sollte der Darlehensnehmer den Kredit vor dem Ende der eigentlich vereinbarten Laufzeit ablösen und von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Dieser Schritt verursacht den Banken zusätzliche Kosten, da sie den Kredit fristenkongruent refinanzieren. Das heißt, sie müssen sich das nötige Kapital für die Laufzeit des Darlehens selbst beschaffen. Sollte der Kredit nun vorzeitig abgelöst werden, steht die Bank vor dem Problem, das Geld auf andere Weise zu investieren. Das ist mit einem zusätzlichen Aufwand und damit Kosten verbunden. Dieser Schaden - Zins- und Margenschaden - soll über die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden. Berechnet wird die Entschädigung auf Grundlage eines Urteils des Bundesgerichtshofes.

Die Finanzierungskosten für eine selbst genutzte Immobilie wie das Damnum oder die Bauzeitzinsen sowie die Erhaltungsaufwendungen, die vor Bezug anfallen, sind Vorkosten. Im Rahmen der Anfang 2006 abgeschafften Eigenheimzulage konnten die Vorkosten als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Das galt für alle Immobilien, deren Herstellungs- bzw. Kaufdatum vor dem 1. Januar 1999 lag. Ausschlaggebend dafür, dass die Vorkosten als Sonderausgaben anerkannt wurden, war das Datum des Kaufvertrages bzw. des Bauantrages.

Vorlasten sind Grundpfandrechte, die bereits im Grundbuch eingetragen sind und bei Aufnahme eines weiteren Immobilienkredites im Rang vor dem neuen Grundpfandrecht (zum Beispiel eine Grundschuld) stehen. Neben den vorrangigen Grundpfandrechten gehören auch der Nießbrauch und das Vorkaufsrecht zu den so genannten Vorlasten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass durch eine Vereinbarung bestehende Lasten zugunsten des neuen Rechts zurücktreten. Von Bedeutung sind Vorlasten unter anderem, wenn es zu einer Zwangsvollstreckung kommen sollte. In einem solchen Fall hängt es von der Rangstelle ab, welcher Gläubiger zuerst bedient wird.

Vorschaltdarlehen sind kurz- oder mittelfristig über ein bis zwei Jahre ausgelegt und bieten die Möglichkeit einer späteren Umschuldung. Der Kreditnehmer kann das Vorschaltdarlehen deshalb jederzeit in einen langfristigen Kredit wandeln. Interessant wird diese Option, wenn der Markt aktuell von einer Hochzinsphase geprägt ist und der Kunde sich nicht für längere Zeit an einen Vertrag mit hohem Zinssatz binden möchte. So hat er die Möglichkeit, bei sinkenden Zinsen zu reagieren und eine Zinsfestschreibung zu besseren Konditionen vorzunehmen. Das Vorschaltdarlehen dient somit der Überbrückung einer schwierigen Marktlage.

Ein Vorvalutierungszuschlag wird fällig, wenn die Bank einen Immobilienkredit auszahlt, ehe die Sicherung über den Eintrag des Grundpfandrechts im Grundbuch erfolgt ist. Die Grundschuld als Beleg für die veränderten Besitzverhältnisse ist eine Grundvoraussetzung dafür, dass eine Bank einen Kredit zur Auszahlung bringt. Eine Möglichkeit, eine Vorvalutierung zu erreichen, ist das Notaranderkonto. Dann liegt es am Notar, für den Grundbucheintrag zu sorgen und das Geld treuhänderisch zu verwalten. Dafür, dass der Kreditbetrag vorzeitig ausgezahlt wird, verlangt die Bank Gebühren in Form des Vorvalutierungszuschlages